Viele Wohnungen sind nichts für Ältere

Der Anteil der Senioren an der Bevölkerung wächst, doch viele Wohnungen sind nicht altersgerecht. Der Umbau liegt auch im Interesse der Branche.

In Deutschland werden die Wohnungen knapp. Das erscheint angesichts der schrumpfenden Bevölkerung paradox. Doch für ältere Menschen wird es immer schwieriger, eine passende Bleibe zu finden. Gerade mal ein Prozent aller Wohnungen sind derzeit altersgerecht, schätzt der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Dabei leben heute bereits in rund 28 Prozent aller Haushalte Personen, die 65 Jahre und älter sind. Und bis 2050 wird ihr Anteil auf fast 44 Prozent steigen.

Der altersgerechte Umbau ist neben der energetischen Sanierung das bestimmende Thema für die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren. "Ohne eine seniorengerechte, barrierearme Wohnung werden auch diejenigen ins Pflegeheim gehen müssen, die eigentlich gut zu Hause betreut werden könnten", warnt Klaus Wiesehügel, Bundesvorsitzender der IG Bauen-Agrar-Umwelt. Doch es geht nicht nur um soziale Wohltaten, sondern auch um den wirtschaftlichen Erfolg der Eigentümer. Nur wer sich der neuen Nachfragesituation anpasst, findet Mieter, vermindert den Leerstand und erhält so den Gebäudewert.

Viele Hausbesitzer scheinen das noch zu verdrängen. "Zum großen Rundumschlag holen die wenigsten aus", sagt Ina Gronewold, Geschäftsführerin von Bau Vital, eines auf barrierefreies Bauen spezialisierten Unternehmens. Die meisten Eigentümer beschränkten sich auf den Umbau des Badezimmers.

Eine ebenerdige Dusche, mehr Haltegriffe und mehr Bewegungsfreiheit - das war's. An einen schwellenlosen Zugang wagten sich nur die wenigsten. Das sei das teuerste, aber im Grunde das A und O beim altersgerechten Umbau, so Gronewold. Dazu gehören etwa Rampen, breitere Türen und Flure, Fahrstühle sowie elektrische Bedienelemente. 

Die staatliche Förderbank KfW unterstützt seit 2004 Immobilienbesitzer beim altersgerechten Umbau, in diesem Jahr bewilligte sie dafür rund 100 Mio. Euro. Wer sein Haus umrüstet, kann über die Hausbank ein Förderdarlehen von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit bei der KfW beantragen zu einem Effektivzins von 1,61 Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Alternativ kann ein Zuschuss von fünf Prozent der Umbaukosten, maximal jedoch 2500 Euro pro Wohneinheit, direkt bei der KfW beantragt werden. Die Förderung steht nicht nur Eigentümern zu, auch Mieter können sie beantragen, sofern sie die Zustimmung des Vermieters für den Umbau haben. Wichtig: Der KfW-Antrag muss raus, bevor die Baumaßnahmen beginnen, eine nachträgliche Förderung ist nicht möglich.

Rolf Kornemann, Präsident der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund, spricht von einer Herkulesaufgabe für seine Klientel. Zwar würden durch die KfW-Förderung Baumaßnahmen ermöglicht, die sonst unterblieben, so Kornemann. Inwieweit die Rechnung für die Vermieter aufgehe, hänge aber stets vom Einzelfall ab, etwa davon, welche Mieterhöhungen der regionale Wohnungsmarkt zulasse und ob es noch genügend Nachfrager gebe.

Denn auch die alten Menschen zieht es mehr und mehr zurück in die Städte. Darauf verweist Tobias Just, Immobilienexperte der Deutschen Bank. "Ballungszentren mit Zuzug, sprich Binnenwanderung, profitieren von Nachfragern, der strukturschwache Raum wird eher ausgespart." Just sieht bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als sieben Wohneinheiten und alten Bestandsgebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg preiswert gebaut wurden, das größte Potenzial. Doch auch Plattenbauten mit ihren geradlinigen Grundrissen und geringen baulichen Hürden könnten durch den altersgerechten Umbau wieder eine Renaissance erfahren, vorausgesetzt der Standort passe, so Just.

Weil die nachträgliche Umrüstung der Häuser sehr aufwendig und teuer ist, sollten Investoren auch bei Neubauten schon an später denken und beispielsweise breitere Flure und Aufzüge mit einplanen. Das macht die Häuser zugleich bei der jüngeren Klientel attraktiver. So profitieren beispielsweise Familien mit Kindern von breiteren Türen, wenn sie mit dem Kinderwagen in die Wohnung wollen.

Denn schließlich wissen auch die jüngeren Menschen einen besseren Komfort zu schätzen. "Selbst Studenten bevorzugen heute Fahrstühle", betont Just.

(C) FTD.de

Planen Sie das Wohnen im Alter

Der demographische Wandel in Deutschland macht deutlich, dass zukünftig immer mehr ältere Menschen den Wohnungsmarkt bestimmen, die rüstigen Rentner von morgen sind anspruchsvoll und wissen ganz genau, was ihnen wichtig ist. Die eigene Selbstständigkeit ist viel wert, birgt aber unter Umständen die Gefahr, zu vereinsamen. Was Sie zukünftig beachten sollten:

Die eigene Wohnung
Die eigenen vier Wände verlässt mancher nur ungern. Abnehmende Beweglichkeit schränkt auch die Mobilität ein, denn nicht immer lassen sich altersgerechte Umbauten im eigenen Heim verwirklichen. Das Wohnen im Alter stellt neue Ansprüche an die unmittelbare Umgebung und darüber muss man sich ganz selbstkritisch klar werden. Treppen, ja schon einfache Stufen, können zu Stolperfallen werden und der barrierefreie Zugang zu allen Räumlichkeiten muss gewährleistet sein. Rampen, Aufzüge und Treppenlifte leisten Hilfestellung. Wohnungsberatungsstellen bieten zusätzlich Tipps und kommen auf Anfrage sogar ins Haus. Nach einer ersten kostenlosen Beratung stehen sie bei der Beantragung von Kostenerstattungen bei der zuständigen Pflegeversicherung und anderen Fragen zur Seite. Wohnt man zur Miete, müssen die Umbauten außerdem vom Vermieter abgesegnet werden. Das macht aber nur Sinn, wenn die Lage an sich auch im höheren Alter als Wohnort geeignet ist. Ein Haus im Grünen, der frühere Traum, erweist sich nämlich ebenso als Falle, wenn die Einkaufsmöglichkeiten nicht fußläufig erreichbar sind, kulturelle Angebote nicht mehr mit Bus und Bahn anzusteuern sind und Nachbarn wie Verwandte weit weg wohnen. Städte bieten viele moderne, auf Senioren abgestimmte Wohnformen, Seniorenresidenzen mit luxuriösem Ambiente, reizvolle Wohnungen un modernisierten Altbauten und neuartige Wohnprojekte. Die Lösung muss realistisch durchdacht werden.

Der Alltag um uns herum
Die Praxis eines Allgemeinarztes liegt längst nicht mehr selbstverständlich in der Nähe und mit zunehmender Pflegebedürftigkeit wächst noch der Bedarf an Mobilen Pflegediensten und Essen auf Rädern. Das alles gehört zu den elementaren Bedürfnissen und sollte daher unbedingt in die eigene Planung mit einkalkuliert werden, auch wenn man derzeit noch alles selbst erledigen möchte. Hilfe im Haushalt und Erledigungen aller Art, Friseur und Fußpflege können über einen Begleitservice organisiert werden.

(C) schlossallee.de

Bis wann muss Vermieter über Kaution abrechnen?

Der Vermieter muss nach Ende des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen. Welche Frist er hierfür in Anspruch nehmen kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, z. B. ob dem Vermieter eine offene Betriebskostenabrechnung selbst noch nicht vorliegt.

Die Mietkaution sichert alle, auch noch nicht fällige, Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Sie erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Frist zu, innerhalb derer er über die Mietkaution abrechnen muss. Diese Frist ist gesetzlich nicht geregelt und bemisst sich an den Umständen des Einzelfalls.

Liegt dem Vermieter selbst die Betriebskostenabrechnung noch nicht vor, ist dies bei der Bemessung der Frist zu berücksichtigen. Das gilt auch, wenn sich für den Mieter in den zurückliegenden Abrechnungsperioden jeweils Guthaben errechneten, denn daraus kann nicht geschlossen werden, dass sich für den noch ausstehenden Abrechnungszeitraum keine Nachzahlung ergibt.

(AG München, Urteil v. 29.7.2010, 474 C 14984/10)

P.S.: Aus persönlicher Erfahrung kann ich nur raten, dass ein Vermieter sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter einen nach seinem Empfinden unstrittigen Betrag aus der Gesamtmietkaution überweist und nach Vorliegen einer Betriebskostenabrechnung die Restabrechnung vornimmt. 

Basel III könnte Darlehen für Immobilienwirtschaft verknappen

Die diskutierten neuen Eigenkapitalvorschriften für Banken (Basel III) könnten das Kreditangebot für die deutsche Wohnungswirtschaft verknappen und verteuern. Davor warnt Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI).

„Für die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist die Verfügbarkeit von Finanzierungen elementar", so Kießling.

Angesichts der Finanzmarktkrise arbeiten Politik und Bankenaufsicht weltweit an einer verbesserten Regulierung des Bankensystems. Dass diese heikle Aufgabe wichtig und richtig ist, bezweifelt auch die BSI nicht, weist aber auf einen Zielkonflikt hin: Zum einen sollten Banken Risiken zurückfahren und ein wirksameres Risikomanagement betreiben, zum anderen soll die Realwirtschaft auch künftig ausreichend mit Krediten versorgt bleiben.

Diese Kreditversorgung werde jedoch durch die Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute und die geplante Einführung einer neuen Verschuldungsobergrenze für Banken gefährdet. Da diese so genannte Leverage Ratio auf das Nominalvolumen der Darlehen abstelle, werde sie unter anderem das großvolumige, aber kreditrisikoarme und solide Immobilienfinanzierungsgeschäft der Banken treffen.
„Darlehen, die mit einer Immobilie besichert werden, sind besonders sicher. Das wird von den bisherigen Eigenkapital-Regeln für Banken ja auch anerkannt. Es ist widersinnig, dass diese Privilegierung durch die Leverage Ratio jetzt wieder ausgehebelt werden soll. Basel sollte die Vergabe besonders sicherer Darlehen durch die Banken künftig jedenfalls nicht teurer machen als derzeit“, so Kießling.

Die Immobilienwirtschaft, die sich in der Wirtschaftskrise als Stabilisator bewährt habe, sei strukturbedingt mehr als andere Branchen auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen. „Kredite zu verknappen heißt, Investitionen zu gefährden und den Aufschwung zu bremsen“, warnt der BSI-Vorsitzende.

(C) HAUFE.Immobilien

Strompreiserhöhung droht in 2011!

In 2011 sollen die Strompreise erheblich erhöht werden.

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Kaufen oder Mieten? Die Zinsen steigen wieder! Vergleichsberechnung mit Excel-Tabelle zum Download

Kaufen oder Mieten?

Mit dem Finanztest-Rechner können Sie ermitteln, ob Sie als Mieter oder als Käufer einer Immobilie günstiger wegkommen. Die Berechnung ist kompliziert. Sie hängt vor allem vom verfügbaren Eigenkapital und dem Zinssatz für die Finanzierung ab. Eine große Rolle spielt der Faktor Zeit. In der Regel gilt: In den ersten Jahren zahlen Bauherren und Hauskäufer mehr als Mieter. Auf lange Sicht allerdings hat meist der Hausbesitzer die Nase vorn.

Hinweis: Bitte speichern Sie den Excel-Rechner auf Ihrer Festplatte und öffnen Sie ihn direkt aus Excel. Dazu klicken Sie mit der rechten Maustaste auf den Link und wählen „Ziel speichern unter“ bzw. „Verknüpfung speichern unter“. Sie benötigen mindestens Excel 97.

Download hier anklicken:
http://www.test.de/filestore/Eigenheim.xls?path=/13/11/a046afd0-66d9-46a8-bc5a-9fbc72f9658c-file.xls&key=5A5563A8FE1AE82D3EB4954D87949C094C5B62E4


(C) test.de

Baufinanzierung: Zinserhöhungen durch Irland-Krise!

Baukredite wurden in den vergangenen Monaten stark nachgefragt, dies vor allem wegen der attraktiv niedrigen Zinssätze. Damit ist es jedoch nun vorbei. Die Zinsen steigen aktuell auch aufgrund der Irland-Krise wieder an.

Der Baufinanzierungs-Boom bekommt durch die Irland-Krise einen kleinen Dämpfer.

Zinssätze von unter drei Prozent waren im August 2010 noch für ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit zu zahlen - vorausgesetzt es war Eigenkapital in entsprechender Höhe vorhanden. So boomte die Nachfrage nach Immobilien geradezu, dies vor allem auch, weil Wohneigentum nach wie vor als inflations- und krisensichere Geldanlage gilt. Jetzt bekommt die Branche der Baufinanzierungen allerdings wieder einen Dämpfer - wenn auch einen kleinen.

Baukredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren werden im Moment vielfach schon wieder zu Zinssätzen über vier Prozent angeboten. Auch die Renditen für Bundesanleihen und Pfandbriefe, von denen die Konditionen der Baufinanzierungsverträge abhängen, sind wieder gestiegen. Als Grund dafür wird auch die aktuelle Irland-Krise gesehen, die aufs Neue die Furcht vor Staatsbankrotten in der EU und damit die finanzielle Belastung für die Bundesrepublik Deutschland erhöht.

So müssen Kunden für ihren Baukredit derzeit wieder erheblich mehr bezahlen. Ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren, für das der Kunde 50 Prozent Eigenkapital mitbringt, verteuert sich etwa um 10.000 Euro. Experten weisen dennoch darauf hin, dass die Konditionen und Zinssätze trotz des Anstiegs immer noch günstig seien. Für 2011 wird eine weitere Erhöhung der Zinsen erwartet.

(C) check24.de

Neubau fürs Alter bevorzugt

Trendwende auf dem Wohnungsmarkt: 

Nach langjähriger Flaute wird der private Wohnungs-Neubau wieder beliebter. Insbesondere ältere Menschen wissen den Komfort des Neubaus zu schätzen.

Nachdem in den vergangenen Jahren der Neubau in Deutschland den Tiefpunkt erreicht, geht es nun wieder bergauf. Nach der neuesten Emnid-Umfrage im Auftrag der BHW Bausparkasse würden nämlich nur noch 40 Prozent der Deutschen einen Altbau kaufen, die Mehrheit bevorzugt den Neubau. Besonders beliebt sei der Neubau bei der Altersgruppe der über 60-Jährigen.

Altersgerecht wohnen im Neubau

Individuelle Bauausführung, hoher Wärmeschutz und moderne Haustechnik: Der Neubau bringt hohe Qualitäten mit sich und das wissen vor allem die über 60-jährigen Deutschen. Um im Alter eigenständig zu wohnen, spielen Aspekte wie barrierefreier Komfort, funktionaler Grundriss und eine technisch hochwertige Ausstattung eine Rolle. Altbauten können diesen Ansprüchen nicht gerecht werden und erfordern eine aufwändige Renovierung. Doch mit einem Neubau kann schon fürs Alter vorgesorgt werden.

(C) redmark-meineimmobilie

Google Street View: So machen Sie verpixelte Häuser wieder sichtbar

Artikel in der Computerbild:

Google Street View: So machen Sie verpixelte Häuser wieder sichtbar

Vermieter kann das Aufstellen einer Waschmaschine nicht untersagen

Oftmals wird durch den Eigentümer das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung verboten. Der Grund dafür ist in den meisten Fällen, dass ein Wäschekeller vorhanden ist oder dies zu viel Lärm verursacht. Jedoch kann ein Vermieter das Aufstellen einer Waschmaschine nicht so einfach untersagen. Wenn der Mieter seine eigene Waschmaschine aufstellt und die Zu- und Abläufe ausreichende gesichert sind, darf er das. Dies ist sein gutes Recht. Das jüngste Urteil zu diesem Fall wurde findet man unter dem Aktenzeichen: 4 C 1304/09.
Das Verbot im Mietvertrag kann vom Mieter außer acht gelassen werden, da es keine Gültigkeit hat. Bei normalen Tageszeiten, wo keine Ruhezeiten festgelegt sind, darf der Mieter seine Waschmaschine in der Mietwohnung laufen lassen. Der Eigentümer einer Immobilie kann nicht über den Standort der Waschmaschine seines Mieters bestimmen.
 

Jede fünfte benötigte Wohnung wird nicht gebaut!

Trotz steigender Wohnungsfertigstellungen bleibt ein Bedarf von 40.000 Wohnungen ungedeckt. Jede fünfte benötigte Wohnung wurde damit nicht gebaut. Dies ist ein Ergebnis einer Untersuchung der Patrizia Immobilien AG.
Für das Gesamtjahr 2010 erwartet die Patrizia Immobilien AG etwa 170.000 Neubauwohnungen, Tendenz steigend. Für das Jahr 2011 rechnet das Unternehmen mit 180.000, für das Jahr 2012 mit rund 200.000 Wohnungsfertigstellungen.
„Im Vergleich zur erwarteten Nachfrage von rund 250.000 Wohnungen pro Jahr bleibt die Neubautätigkeit in Deutschland trotz dieser positiven Entwicklung zu gering. Im Jahr 2009 lagen die Fertigstellungszahlen etwa 20 Prozent unter dem tatsächlichen Bedarf", so Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research der Patrizia. Und weiter: „Zwischen 2010 und 2012 werden hierzulande gerade einmal Wohnungen im Umfang von jeweils rund 1,5 Prozent des Bestandes fertig gestellt. Damit wird die Neubauquote ein Drittel unter dem europäischen Durchschnitt von rund 2,2 Prozent liegen.“ 


Geschosswohnungsbau auf dem Vormarsch
Als Zugpferd der steigenden Bautätigkeit im Wohnungssektor etabliert sich der Geschosswohnungsbau. Während Mehrfamilienhäuser im Jahr 2004 ihren Tiefpunkt erreichten und nur 25 Prozent des Neubauvolumens umfassten, zeichnet sich seitdem eine Trendwende ab. Im Jahr 2009 lag der Anteil von Mehrfamilienhäusern bereits bei 33 Prozent der Wohnungsfertigstellungen.
Der Anteil an Mehrfamilienhäusern wird nach Prognosen der Patrizia bis zum Jahr 2012 um 25 Prozent steigen. Im Jahr 2012 wird der Geschosswohnungsbau mit 41 Prozent knapp die Hälfte der Fertigstellungen ausmachen. Bereits heute dominieren Mehrfamilienhäuser in den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen mit über 50 Prozent das Fertigstellungsvolumen, in den wirtschaftsstarken Agglomerationsräumen der westdeutschen Bundesländern liegt der Anteil bei knapp 50 Prozent.  
„In Zeiten fortschreitender Urbanisierung, die eine massive Flächenverknappung zur Folge hat, erweist sich der Geschosswohnungsbau als notwendiges Teilsegment“, betont Cieleback.

(C) Haufeimmobilien.de

Strenge Auflagen bei Eigenbedarfskündigung

Karlsruhe - Erweitern Vermieter ihren eigenen Wohnbereich, begründet dies nicht ein erleichtertes Kündigungsrecht gegenüber ihren ebenfalls in dem Gebäude lebenden Mieter. Dies geht aus einem am Mittwoch verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (Az.: VIII ZR 90/10).
Nach dem Gesetz besteht in einem vom Vermieter selbst genutzten Gebäude mit zwei Wohnungen ein erleichtertes Kündigungsrecht. Das bedeutet: Will der Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er keinen Eigenbedarf geltend machen. Bei mehr als zwei Wohnungen in dem Gebäude gilt dieses erleichterte Kündigungsrecht aber nicht mehr. epd

(c)Sueddeutsche.de

Wohnungseigentümer ärgern sich - Pixelbrei in Google Street View

Foto: Google Street View)

Google Street View ist endlich in Deutschland angekommen. Die virtuelle Fahrt durch deutsche Städte ist faszinierend.
Leider haben hysterische deutsche Politiker und die Zeitung mit den großen Buchstaben Google dazu genötigt, den Dienst zu kastrieren. Und so tun sich in den Straßenzügen Lücken auf: Einzelne Fassaden sind hinter einem Pixelbrei versteckt.
Das sieht nicht nur hässlich aus, sondern sorgt auch für Streit. Denn die Verpixelung darf jeder beantragen, der in einem Haus wohnt – nicht nur der Eigentümer. Das hat dazu geführt, dass viele Häuser aus Street View verschwunden sind, ohne dass die Eigentümer oder Bewohner damit einverstanden wären.
Denn Google prüft nicht die Eigentumsverhältnisse und fragt nicht nach Entscheidungen in Eigentümerversammlungen. Ein Klick auf das Verpixelungsformular und die richtige Wohnadresse reichen aus – schon ist das Haus verschwunden. Google zerstört nämlich die Originaldaten und teilt auf Anfrage von n-tv.de mit: "Eine Unkenntlichmachung ist unwiderruflich." Selbst ein Mieter aus dem 3. Hinterhof kann so ein Haus eliminieren lassen, hinter dessen Fassade er streng genommen gar nicht wohnt. Genauso verhält es sich mit Wohnungseigentümern, die sich nicht grün sind. Wenn einer keine Lust auf Google hat, sind alle Miteigentümer angeschmiert und das Haus ist weg.
Mittelfristig dürfte das erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Miet- und Kaufinteressenten informieren sich schon jetzt fast ausschließlich im Internet. Das größte deutsche Immobilienportal Immoscout24 hat bereits angekündigt, Street View zu integrieren. Das wird die Vermiet- und Verkaufbarkeit von verpixelten Häusern beeinträchtigen. Wer hat schon Lust, eine Immobilie zu besichtigen, die man sich vorher nicht im Internet ansehen kann?
Der Verband Haus & Grund in Frankfurt am Main befürchtet eine Klagewelle. Allerdings ist nicht klar, wer vor den Kadi zitiert werden soll. Google hat als Privatunternehmen keine Verpflichtung, ein Haus darzustellen und gibt auch keine Auskunft darüber, wer die Verpixelung veranlasst hat.
Welche Motive auch immer für die Maßnahme  ausschlaggebend waren, der Schuss dürfte nach hinten los gehen. Der Beobachter wird immer einen dieser sechs schönen Gründe unterstellen:1) Hier wohnen Technikfeinde, denen auch Dampflokomotiven suspekt sind 2) Verfolgungswahn 3) Das Haus ist ungepflegt 4) Die Fassade ist voller Satellitenschüsseln 5) In den Gewerbeeinheiten sind dubiose Etablissements 6) Hier ist für Diebe richtig was zu holen.
In diesem Sinne: Viel Spaß beim virtuellen Spaziergang durch Deutschland. Rufen Sie in Ihrem Browser Google Maps auf, wählen Sie eine Adresse (beispielsweise in Berlin) und ziehen Sie das orangefarbene Männchen oben links mit der Maus auf die Straße, die Sie durchlaufen wollen.


(C) n-tv.de

Ü55 Projekt - Sonne statt Laub fegen!

Um mich herum nur Laubsauger, diese Geräuschkulisse nervt. 

Da passt mein Spruch vom Ü55 Projekt jetzt um so mehr: 

"Lieber das Meeresrauschen am Nachmittag entspannt im Liegestuhl hören als den Laubsauger des früheren Nachbarn......."

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Es muss nicht immer ein Neubau sein

Viele gebrauchte Immobilien finden ihre Liebhaber, aber: Vor dem Kauf müssen viele Punkte geklärt werden:

Bonn (Weltexpress) - Da ist ein junges Paar mit kleinem Kind, sie wollen sich ein Häuschen bauen, doch das notwendige Geld fehlt. Da ist der nächste Gedanke: Wir kaufen uns eine Gebrauchtimmobilie, zu Deutsch ein vielleicht nicht mehr so ganz junges Haus, das wir dann nach und nach um- und ausbauen. Also wird gesucht, die Liste der Angebote ist lang. Nun ist vieles zu überlegen, damit die Familie, auch wenn sie sich vergrößert, lange Zeit in diesem Haus glücklich werden kann.

Es muss nicht immer ein Neubau sein: Nach einer Umfrage von TNS Infratest gaben 2009 rund 70 Prozent aller Bau- und Kaufwilligen einer Gebrauchtimmobilie den Vorzug. Der Trend zum Eigenheim aus zweiter Hand hat gute Gründe: Der Kaufpreis ist oft spürbar günstiger als ein Neubau und der Einzug in die eigenen vier Wände geht deutlich schneller. Außerdem entfällt die oft schwierige Suche nach dem geeigneten Grundstück: Attraktive Immobilien aus zweiter Hand finden sich an fast jedem Standort. „Wer sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet, sieht auch gleich, was er kauft. Trotzdem gibt es hier manche Stolpersteine, über die sich die Käufer nicht gleich im Klaren sind.

So warnt Kathrin Mühe als Schwäbisch-Hall-Expertin in einer wichtigen Checkliste vor den Tücken und Fallen, mit denen man sich vertraut machen muss vor dem Kauf. So ist in erster Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zum Kindergarten, wo ist die nächste Schule, wo Linie die Lage des Hauses wichtig, was die Infrastruktur angeht: Nähe zu weiterführende Schulen und Bildungsstätten, welche Vereine gibt es, wer Sport liebt, sollte sich genau erkundigen. Sportfreunde informieren gerne.

Und dann die Bausubstanz: Für Laien ist das oft ein Brief mit sieben Siegeln. Wer jemanden kennt, der sich damit auskennt, ist gut beraten, nach seinem Rat zu fragen mit einer Besichtigung. Energiebilanz steht dann als nächstes auf dem Programm, also Heizungsanlage kontrollieren, sich die Heizungsrechnungen zeigen lassen, wie ist es möglich, durch nicht allzu hohe Kosten eine Wärmedämmung einzubauen? Man sollte Bausachverständige zur Prüfung der Bau-Substanz hinzuzuziehen. Seit Anfang 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Mit gutem Grund: Die Energiebilanz verrät viel über die Betriebskosten, die auf den Käufer zukommen.

Und ein Blick ins Grundbuch ist wichtig, um zu wissen, ob und wenn welche Bodenbelastungen vorhanden sind. War früher hier einmal ein Gewerbe mit Altlasten? Diese Frage sollte geklärt werden.

Wichtig ist auch ein Blick in den Bebauungsplan. Ist in der Nähe etwas Unschönes geplant? Kommen da vielleicht Hochhäuser hinter den Garten? Handelt es sich laut Bebauungsplan um ein reines Wohngebiet oder ist eine Mischnutzung geplant oder auch Gewerbeansiedlungen, die möglicherweise Lärm oder Geruchsbelästigungen mit sich bringen? Man muss möglicherweise auch mit Baulärm im nahen neuen Wohngebiet rechnen. Darum ist auch ein Besuch nicht nur an Werktagen, sondern auch an Sonn- und Feiertagen nötig. Und das, bevor gekauft wird.

Wie ist die Verkehrsanbindung mit Bus und/oder Bahn. Ist ein Flughafen in der Nähe, der mit vielen Tag- und Nachtflügen von sich hören lässt? Da hilft auch ein informatives Gespräch mit der Nachbarschaft. Überhaupt, um sich für viele Jahre wohlzufühlen, ist eine gute Nachbarschaft wichtig. Viel wichtiger, als manche glauben. Und dann: Wer um- oder anbauen will, sollte vor dem Kauf auch die notwendigen Maßnahmen für die Baugenehmigungen bei der Verwaltung überprüfen, damit schöne Haus-Träume nicht plötzlich platzen.

(C) Weltexpress

Wo Kaufen günstiger ist als Mieten

Günstige Kredite und niedrige Kaufpreise: Die Zeiten für Immobilienkäufer könnten kaum besser sein. 65 Städte im Standort-Check.

Ein Test in 65 deutschen Städten ergab: In 25 Kommunen verfügen Käufer nach 20 Jahren über ein höheres Nettovermögen als Mieter. Das gilt bei einer unterstellten Wertsteigerung von lediglich 0,5 Prozent pro Jahr. Berechnungen des VZ Vermögenszentrums in München zeigten, dass Käufer am Ende ein bis zu 164 800 Euro höheres Nettovermögen ihr Eigen nennen können.
Klettern die Immobilienpreise um 1,5 Prozent pro Jahr, rechnet sich das eigene Dach über dem Kopf in 51 Städten. Bei zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung sind Käufer sogar in 60 Städten im Vorteil.

Rechnung mit vielen Parametern
Um die Entscheidung zu erleichtern, ob ein Mieter rein rechnerisch den Kauf eigener vier Wände in Erwägung ziehen sollte, analysierte das VZ Vermögenszentrum die für Käufer und Mieter wichtigsten Parameter. Die Überlegung: Mieter investieren ihre Ersparnisse am Kapitalmarkt, erzielen Erträge und häufen Geldvermögen an. Ihre regelmäßigen Mietzahlungen machen aber auch den Vermieter reicher. Ein Käufer investiert sein Eigenkapital in Betongold und zahlt statt Mieten Zinsen und Tilgungen an die Bank. Mit jeder Tilgungsleistung entschuldet er sein Eigenheim und schafft sich Immobilienvermögen.

Für wen sich Kaufen oder Mieten lohnen, ergibt sich aus dem jeweiligen Endvermögen der Mieter und Käufer. Das VZ Vermögenszentrum rechnete über einen Zeitraum von 20 Jahren. Die Entscheidung hängt letztlich von der unterstellten Wertsteigerung der Eigentumswohnung ab. Erreicht sie nur 0,5 Prozent pro Jahr, ist in Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Erfurt, Frankfurt/Main, Gießen, Halle (Saale), Hannover, Hildesheim, Jena, Magdeburg, Mainz, Münster, Neuss, Oberhausen, Offenbach/Main, Oldenburg (Oldenburg), Passau, Rostock, Schwerin und Wiesbaden der Kauf vorteilhafter als die Miete. Bei 1,5 Prozent Wertzuwachs verheißt ein Immobilienerwerb dem Käufer in mehr als doppelt so vielen Städten ein höheres Endvermögen als dem Mieter.

In Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Duisburg, Frankfurt/Main, Gießen, Hannover, Hildesheim, Mainz, Münster, Neuss, Oberhausen, Offenbach/Main, Oldenburg (Oldenburg), Passau und Wiesbaden rechnet sich der Kauf immer besser als die Miete. Überraschenderweise zählen zu den eindeutigen Kaufkandidaten durchgängig auch die Orte in Ostdeutschland. Aber Vorsicht: Dort dürfte selbst die konservativ angenommene Wertsteigerung von 0,5 Prozent pro Jahr kaum erzielbar sein.

Trotz vorteilhafter Rechnung gilt hier eher die grundsätzliche Botschaft: „Ohne Wertänderungserwartung – beispielsweise in Fortzugsregionen – sind Mieter häufig im Vorteil“, gibt Tobias Just von der Deutschen Bank Research zu bedenken. Potenzielle Investoren sollten den Zahlen also nicht blind vertrauen.

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Immobilien als Geldanlage am meisten geschätzt

Als Altersvorsorge stehen die eigenen vier Wände hoch im Kurs. Nach einer Umfrage schätzen vier von fünf Deutschen sie als die beste Vermögensanlage ein. Aktien werden deutlich schlechter bewertet.
Für 83 Prozent der Bundesbürger ist eine eigene Immobilie die stabilste Altersvorsorge, wie eine am Dienstag veröffentlichte Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Ipsos im Auftrag der Zeitschrift „Das Haus“ ergab. Auf dem zweiten Platz folgt mit 78 Prozent ein sicheres Guthaben wie ein Sparplan, ein Bausparvertrag oder Festgeld. Mehr als die Hälfte der Deutschen (53 Prozent) investiert den Angaben zufolge Vermögen in die eigene Bildung oder die Ausbildung von Kindern und Enkeln. Für 51 Prozent ist eine private Renten- und Lebensversicherung die beste Altersvorsorge.

Ein Ferienhaus oder eine Wohnung zum Vermieten schätzt knapp ein Drittel als Vermögensanlage. 28 Prozent der Bürger verlassen sich auf die gesetzliche Rentenversicherung. 26 Prozent setzen auf Gold oder Diamanten. 15 Prozent der Befragten sind Unternehmer und investieren in ihre Firma. Nur sieben Prozent sehen Aktien, Fonds und Optionen als sichere Geldanlage an. Jeder Elfte sieht grundsätzlich eine Vermögensanlage für später als nutzlos an, wie die Umfrage ergab.

(C) Focus Online

BGH: Wohnungseigentümer können Heizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern!

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen.

Hintergrund:
Die Mitglieder einer WEG hatten in einer Eigentümerversammlung am 26.8.2008 beschlossen, den Verteilungsschlüssel für die Heizkosten so zu ändern, dass diese ab 1.1.2009 zu 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach Wohnfläche abzurechnen sind.

Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann, sah ursprünglich eine Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche vor. 1999 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch zu verteilen.

Ein Eigentümer hat den Beschluss vom 26.8.2008, mit dem dies nun wieder geändert werden soll, angefochten.

Entscheidung:
Der BGH weist die Anfechtungsklage ab. Die Wohnungseigentümer konnten den Verteilerschlüssel für die Heizkosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern.

Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem gesetzlichen Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln.

Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1.7.2007 bereits bestanden haben.

Die Änderung des Verteilungsschlüssels entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, der nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen.

Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 Prozent begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 Prozent beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert, welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben. Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.

(BGH, Urteil v. 16.7.2010, V ZR 221/09, veröffentlicht am 16.8.2010)

Grundstücksverkäufer können auf Steuerrückzahlung hoffen

Immobilieneigentümer, die ab 1999 Veräußerungsgewinne versteuern mussten, obwohl ihre Immobilien bereits zuvor aus der bis dahin geltenden zweijährigen Spekulationsfrist heraus gefallen waren, können auf Steuerrückzahlungen hoffen. Grundlage ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts.

1999 wurde die Spekulationsfrist für private Grundstücksgeschäfts von 2 auf 10 Jahre angehoben. Die neue Frist galt erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 1999. Das Gesetz bezog auch solche Immobilien mit ein, bei denen die zweijährige Spekulationsfrist bereits ausgelaufen war.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte nun diesen Teil des Gesetzes für verfassungswidrig und nichtig (Beschluss v. 7.7.2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05). Der Gesetzgeber, so die Karlsruher Richter, hätte entweder alle Immobilien, bei denen die Spekulationsfrist bereits abgelaufen war, von der Neuregelung ausnehmen müssen. Oder aber er hätte bei solchen Immobilien nur Wertzuwächse besteuern dürfen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes am 31.3.1999 eingetreten waren.

Von der Entscheidung betroffen sind alle Verkäufe von Immobilien, in denen das Grundstück nach dem 31.12.1988 und vor dem 31.3.1997 angeschafft worden ist. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Frist für die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen von Immobilien war dann zwar die alte zweijährige Frist abgelaufen, nicht aber die neue 10-Jahres-Frist. In all diesen Fällen sollte die Möglichkeit eines Einspruchs gegen den Einkommenssteuerbescheid geprüft werden. Im Erfolgsfall kann sich eine Herabsetzung von bereits gezahlter Einkommenssteuer ergeben.

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes IVD, begrüßte den Karlsruher Richterspruch: „Das Bundesverfassungsgericht hat einem Ärgernis in der Steuerpolitik in Deutschland einen Riegel vorgeschoben. Gesetzliche Änderungen traten immer wieder auch rückwirkend in Kraft und haben dadurch Investoren verunsichert“.


Übersicht: Praktische Folgen der Entscheidung:
Grundstücksverkauf - Folgen aus der BVerfG-Entscheidung
bis Ende 1998: Hier gilt unverändert die 2-jährige Spekulationsfrist, die Entscheidung hat keine Auswirkungen.

zwischen 1.1. und 31.3.1999

Hier sind zwei Fälle zu unterschieden:
1. Die 2-jährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen: Der realisierte Gewinn bleibt steuerfrei und ein Verlust dürfte insoweit nicht mehr mit Spekulationsgewinnen verrechenbar sein.
2. Die 2-jährige Spekulationsfrist war noch nicht abgelaufen: Es bleibt dabei, dass das Geschäft § 23 EStG unterliegt und Verluste mit anderen Spekulationsgewinnen verrechenbar sind.

zwischen 1.4.1999 und 31.3.2009:

Hier sind drei Fälle zu unterschieden:
1. Die 2-jährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen und es liegt ein Gewinn vor: Der realisierte Gewinn bleibt insoweit steuerfrei, als er auf Wertzuwächse bis zum 31.3.1999 entfällt. Insoweit muss eine zeitliche Zuordnung in steuerfreie und steuerpflichtige Gewinnanteile erfolgen.
2. Die 2-jährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen und es liegt ein Verlust vor. Das realisierte Minus dürfte insoweit nur zeitanteilig verrechenbar sein, soweit es in der Zeit vor dem 1.4.1999 entstanden ist. Dabei kann sich die Konstellation ergeben, dass auf den einen Zeitraum ein Gewinn und den anderen ein Verlust entfällt.
3. Die 2-jährige Spekulationsfrist war noch nicht abgelaufen: Es bleibt dabei, dass das Geschäft § 23 EStG unterliegt und Verluste mit anderen Spekulationsgewinnen verrechenbar sind.

ab dem 1.4.2009: Die 10-Jahres-Frist ist für alle Altfälle ausgelaufen, sodass sich keine Auswirkungen mehr ergeben.

Wichtig!

Eine Steuerfreistellung von Gewinnen in Altfällen ist aber nur möglich, wenn die entsprechenden Einkommensteuer- oder Feststellungsbescheide noch änderbar sind. Da die Bescheide trotz der anhängigen Verfahren zu diesem Punkt nicht vorläufig ergangen waren, gelingt das also nur in Fällen, die die Betroffenen über einen Rechtsbehelf ruhend gestellt hatten oder die aus anderen Gründen noch offen sind.

(C) Haufe.Immobilien

Immobilien wieder gefragt!

Auf eine hohe Rendite haben es viele Anleger derzeit nicht einmal abgesehen. Angesichts neuer Horrormeldungen zu Staatsverschuldung und Euro-Krise suchen viele vor allem nach einer sicheren Anlage, die gegen Wertverlust gefeit ist und vor Inflation schützt. Immobilien, lange als langweilig und altmodisch verschrien, gewinnen. 47 Prozent der Deutschen nennen „Sicherheit von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen“ als besonders wichtiges Argument für den Immobilienkauf, so das Ergebnis einer Allensbach-Umfrage.
Die Preise ziehen an. Nach Daten des Internet-Vermittlers Immobilienscout 24 vom April mussten Käufer für Neubauwohnungen 4,8 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Für Bestandswohnungen mussten sie 1,7 Prozent mehr hinblättern – im Durchschnitt. In begehrten Lagen waren die Zuwächse deutlich höher.
Der Trend hält an. „2010 und 2011 werden verstärkt eigenkapitalstarke Anleger Immobilien kaufen. Die Sorge vor schleichender Geldentwertung führt risikoscheue Investoren zurück zur Immobilie“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienmarktanalyse bei der Deutschen Bank. Es wird aber weiter wenig gebaut: Laut Bauprognose der Analysegruppe Euroconstruct entstehen in Deutschland 2010 pro 1000 Einwohner nur 1,7 neue Wohnungen, Deutschland liegt damit, wie in jedem Jahr seit 2005, unter 19 europäischen Staaten auf dem letzten Platz. Viele Immobilienbesitzer trennen sich derzeit nicht von Haus oder Wohnung. Auch ihnen sind Steine lieber als Geld. Deshalb trifft steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot – die Preise steigen.

Eigenkapitalstarke Anleger kaufen Immobilien

Selbst wer das Geld für eine Wohnung nicht auf der hohen Kante hat, sollte über einen Kauf nachdenken: Baukredite mit zehnjähriger Laufzeit gibt es schon für 3,8 Prozent Zins. So günstig war Baugeld in den vergangenen Jahrzehnten nur ein Mal – für kurze Zeit im Herbst 2005.
In die Zukunft schauen kann niemand – es ist möglich, dass Zinsen und Preissteigerungsraten noch lange unten bleiben, dass den Volkswirtschaften durch rigide staatliche Sparprogramme, wie sie gerade Griechenland aufoktroyiert wurden, neue Wachstumseinbrüche und womöglich deflationäre Schocks, also sinkende Preise, drohen.
Dennoch sprechen gewichtige Argumente für künftig steigende Inflationsraten. Inflation könnte die Schulden der Staaten entwerten und die Haushalte entlasten – zumindest so lange, bis die Regierungen bei gestiegener Inflation für neue Schuldpapiere Investoren wieder deutlich höhere Zinsen zahlen müssten.

Kommt die Inflation?

Gelddrucken ist für die hoch verschuldeten Staaten eine verlockende Option für einen Ausweg aus der Schuldenkrise. Wenn Zentralbanken Staatsanleihen aufkaufen, hat dies denselben Effekt, als wenn sie Geldscheine mit dem Hubschrauber abwerfen würden. Aktuell wird aber noch sehr viel neu geschöpftes Geld im Bankensystem gehortet. Unternehmen haben in der Krise ihre Kapazitäten stark zurückgefahren. Sobald die Konjunktur weiter anzieht und Banken mehr Kredite vergeben, würden schon kleine Nachfragezuwächse auf knappe Kapazitäten stoßen. Knappheit aber ermöglicht Preissteigerungen – Inflation.
Für private Schuldner mit Festzins-Kreditverträgen ist Inflation gut: Wenn die Preise steigen, ziehen mit etwas Verzögerung auch die Einkommen an, zum Beispiel Löhne und Zinseinkünfte. Der aufgenommene Kredit hingegen behält seinen nominalen Wert, zum Beispiel 100 000 Euro, verliert aber real, das heißt an seiner Kaufkraft gemessen, kräftig an Wert. Im Idealfall muss ein Schuldner dann Jahr für Jahr einen immer geringeren Anteil seines Einkommens aufwenden, um den Kredit abzuzahlen.
Papiergeld verliert an Wert, bei Haus oder Wohnung aber bleibt ein Stein auf dem anderen. Selbstnutzern, die nur auf den richtigen Moment für den Immobilienkauf warten, bieten sich deshalb jetzt interessante Chancen. Für Vermieter in spe und Anleger, die es auch auf einen Wertzuwachs beim Weiterverkauf abgesehen haben, ist die Gelegenheit ebenfalls günstig, allein schon der rekordverdächtig niedrigen Zinsen wegen. Noch stärker als Selbstnutzer, die naturgemäß regional suchen, müssen sie aber darauf achten, dass sie eine Immobilie mit Zukunftspotenzial kaufen. Nur in günstigen Lagen und bei gefragter Ausstattung sind die Aussichten auf steigende Mieten und Immobilienpreise gut.

(C) Wirtschaftswoche

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