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Freitag, 26. Juli 2013

Vermieter will neue Fenster in anderer Farbe einbauen

Ist der Austausch von undichten Fenstern dringend erforderlich, habe ein Mieter auch den Einbau von weißen Fenstern zu dulden. Selbst dann, wenn die ursprünglichen Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren, so das Urteil des AG München.

Der Sachverhalt

Aus dem Sachverhalt des Urteils geht hervor, dass eine Mieterin ihrem Vermieter gegenüber mehrfach die Undichtigkeit einiger Fenster ihrer Wohnung, sowie der Balkontüre, rügte. Der Vermieter beschloss, die Fenster und die Balkontüre auszutauschen. Die neuen Fenster sollten allerdings innen und außen weiß sein, wohin gehend die alten Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren. In der Wohnung der Mieterin befänden sich somit zweierlei Farbgebungen.
Als die Mieterin dies erfuhr, verweigerte sie den Einbau. Auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte sie ab. Durch den Einbau der weißen Fenster käme es zu einer massiven Umgestaltung der Mietsache. Dies habe sie nicht zu dulden. Der Vermieter sei rücksichtslos über ihre Vorstellungen hinweggegangen. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob der Vermieter Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster und der Balkontüre.

Das Urteil des Amtsgerichts München

Mit Urteil gab das Amtsgericht dem Vermieter Recht. Die Beklagte sei verpflichtet, den Einbau der neuen Fenster sowie der Balkontüre in der Farbgebung "weiß" zu dulden. Grundsätzlich habe ein Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Bei dem Einbau der neuen Fenster handele es sich um eine solche Maßnahme, da die ursprünglich vorhandenen Fenster undicht seien.

Die geplanten Maßnahmen seien der Beklagten auch zumutbar

Bei der Prüfung, ob eine Zumutbarkeit vorliege, sei insbesondere auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzubeziehen. Hierbei komme es auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters an, auf die Dauer und Schwere der Beeinträchtigung sowie auf die Dringlichkeit der vom Vermieter auszuführenden Arbeiten an.
Die Parteien seien sich einig, dass ein Austausch der undichten Fenster im Esszimmer und Wohnzimmer dringend erforderlich sei. Der Farbwechsel von innen braun zu weiß sei dabei nach Sicht des Gerichts nicht willkürlich. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass bei dem geplanten Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmengestaltung unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien, sei dies von der Mieterin hinzunehmen. Die weißen Fensterrahmen an einem Fenster in Kombination mit braunen Fensterrahmen an anderen Fenstern mögen vielleicht nicht dem persönlichen Geschmack der Mieterin entsprechen, seien aber als so minimale optische Beeinträchtigung anzusehen, dass es ihr zuzumuten sei, den Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmenfarbgestaltung zu dulden.

Urteil: Vermieter steht Entscheidungsspielraum zu

Aus dem Mietvertrag ergebe sich kein Anspruch darauf, dass sämtliche Fensterrahmen in der Wohnung für immer in der Farbgebung Eiche braun gehalten werden. Dem Vermieter sei hinsichtlich der Wahl von neuen Fenstern ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen, der die Entscheidung von Holzrahmenfenster in braun in Kunststofffenster der Farbgebung weiß ohne weiteres umfasse. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Klägers, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen.
Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 11.12.2012 - 473 C 25342/12

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Werbungskostenabzug bei Ferienwohnungen

Bei einer teils selbstgenutzten Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung anhand einer Prognose zu überprüfen.
Hintergrund
Die Eigentümer (Eheleute) errichteten in 1999/2000 ein Ferienhaus an der Küste. In einem für 10 Jahre abgeschlossenen Gästevermittlungsvertrag vereinbarten sie, dass sie das Haus höchstens 4 Wochen im Jahr selbst nutzen dürfen. Die Auslastung war mit 115 bis 184 Vermietungstagen relativ hoch. Für die Jahre 1999 bis 2006 erklärten die Eheleute Verluste aus Gewerbebetrieb zwischen 4.000 EUR und 10.000 EUR, die das FA für die Streitjahre (2004/2005) mit der Begründung nicht anerkannte, die vorgelegte Prognoserechnung führe zu einem Totalverlust.
Das FG gab der Klage weitgehend statt. Es ging nicht von gewerblichen, sondern von Vermietungseinkünften aus und meinte, die Einkünfteerzielungsabsicht sei zu unterstellen, d.h. nicht anhand einer Prognose zu prüfen. Denn das Ferienhaus sei deutlich über die ortsüblichen Vermietungstage hinaus ausgelastet gewesen. In einem solchen Fall stelle eine geringe Selbstnutzung für zwei bis drei Wochen im Jahr die Überschusserzielungsabsicht nicht in Frage.
Entscheidung
Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.
Da kein häufiger Mieterwechsel vorlag und keine unüblichen Sonderleistungen erbracht wurden, lehnt der BFH - mit dem FG - gewerbliche Einkünfte ab und bejaht die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Sodann bestätigt der BFH die bisherige Rechtsprechung, dass bei teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen die Frage, ob mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird, anhand einer - unter Heranziehung aller objektiven Umstände zu treffenden - Prognose zu entscheiden ist. Diese Prüfung ist schon dann erforderlich, wenn sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten hat, und zwar unabhängig davon, ob er davon Gebrauch macht.
Die vom FG erwogenen Aspekte - ob die Möglichkeit der Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten gelegen hat, zu welchem Zweck die vertraglich vorbehaltene Selbstnutzung erfolgt und wie hoch die durchschnittlich erreichte Anzahl an Vermietungstagen liegt - sind in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen und werden vom BFH zurückgewiesen. Das FG hat daher die bisher unterlassene Totalüberschussprognose nachzuholen.
Hinweis
In der FG-Rechtsprechung wird z.T. die Meinung vertreten, eine Prognose, ob sich langfristig ein Einnahmeüberschuss ergibt, sei nicht erforderlich, wenn die tatsächliche Vermietungszeit 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit übersteigt. Denn eine hohe Auslastung sei ein ausreichendes Kriterium dafür, dass der Eigentümer das Objekt als Einkunftsquelle nutzt und private Erwägungen in den Hintergrund treten. Der BFH widerspricht dieser Auffassung. Es bleibt somit dabei, dass die vorbehaltene Selbstnutzung als Indiz für eine nicht mit der Einkünfteerzielung zusammen hängende Veranlassung zu berücksichtigen ist. Damit ist die von mancher Seite erwartete Rechtsprechungsänderung ausgeblieben.
BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, veröffentlicht am 24.7.2013 

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Mietrecht: Kleines Schuhregal im Treppenhaus kann zulässig sein

Der Mieter einer Wohnung darf ein kleines Schuhregal vor der Wohnungstür im Treppenhaus aufstellen, wenn dieses die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt und den Fluchtweg nicht versperrt.
Hintergrund
Der Mieter einer Wohnung hat im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür ein Schuhregal aufgestellt. Dieses ist 30 cm tief. Der Mietvertrag enthält keine speziellen Vereinbarungen über die Nutzung des Treppenhauses. Die Vermieterin verlangt, dass der Mieter das Regal entfernt.
Entscheidung
Der Mieter muss das Schuhregal nicht entfernen.
Das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen. Wenn keine besonderen Vereinbarungen getroffen sind, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Gemeinschaftsräumen typischerweise verbundenen Flächen ab. Art und Umfang der Nutzung von Gemeinschaftsflächen hängen von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Dabei sind die Belange anderer Mieter zu berücksichtigen.
Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin nicht darlegen, dass das Schuhregal andere konkret behindert oder den Fluchtweg versperrt. Etwaige Belästigungen waren nicht ersichtlich.
(AG Herne, Urteil v. 11.7.2013, 20 C 67/13)

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