Verbraucher können Immobilienkredit vorzeitig auflösen

Laut einem Artikel im Handelsblatt sind viele Baufinanzierungen fehlerhaft. Verbraucherschützer sagen, dass sich die Darlehen auch Jahre nach Vertragsabschluss ohne weitere Kosten kündigen lassen, da meistens der Fehler bei der Bank liegt.

Hamburg: Viele Bankkunden können häufig auch noch Jahre nach Vertragsabschluss ihr Immobiliendarlehen vorzeitig auflösen, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Bei vielen Darlehensverträgen sei nämlich die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und damit unwirksam, teilte die Verbraucherzentrale Hamburg (VZ HH) am Mittwoch mit. Sie überprüfte 300 Darlehensverträge; mehr als zwei Drittel davon sind ihrer Einschätzung nach fehlerhaft.

Banken und Sparkassen informieren der Untersuchung zufolge oft nicht richtig über den Beginn der Widerrufsfrist oder es fehlen entscheidende Hinweise insbesondere zu den Rechtsfolgen eines Widerrufs. „Ist die Widerrufsbelehrung falsch, startet die Widerrufsfrist nicht. Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden“, erläuterte Christian Schmidt-Burgk, Baufinanzierungsexperte bei der VZ HH.

Davon profitieren laut Schmidt-Burgk Bankkunden, die nach der Kündigung ihres Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen mussten oder es noch tun sollen. Sie müssten nicht kündigen, sondern könnten einfach widerrufen – und sparten so die Vorfälligkeitsentschädigung. Die sei im europäischen Vergleich in Deutschland überdurchschnittlich hoch, kritisierte Schmidt-Burgk.
Profitieren könnten laut dem Experten auch Kunden, die zur Zeit angesichts der niedrigen Darlehenszinsen in einen günstigeren Kredit umschulden möchten. Hier sei aber wohl fast immer die Unterstützung eines Anwalts nötig, um Ansprüche auch durchzusetzen, erklärte Schmidt-Burgk.
(C) handelsblatt.com

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Vermieter will neue Fenster in anderer Farbe einbauen

Ist der Austausch von undichten Fenstern dringend erforderlich, habe ein Mieter auch den Einbau von weißen Fenstern zu dulden. Selbst dann, wenn die ursprünglichen Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren, so das Urteil des AG München.

Der Sachverhalt

Aus dem Sachverhalt des Urteils geht hervor, dass eine Mieterin ihrem Vermieter gegenüber mehrfach die Undichtigkeit einiger Fenster ihrer Wohnung, sowie der Balkontüre, rügte. Der Vermieter beschloss, die Fenster und die Balkontüre auszutauschen. Die neuen Fenster sollten allerdings innen und außen weiß sein, wohin gehend die alten Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren. In der Wohnung der Mieterin befänden sich somit zweierlei Farbgebungen.
Als die Mieterin dies erfuhr, verweigerte sie den Einbau. Auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte sie ab. Durch den Einbau der weißen Fenster käme es zu einer massiven Umgestaltung der Mietsache. Dies habe sie nicht zu dulden. Der Vermieter sei rücksichtslos über ihre Vorstellungen hinweggegangen. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob der Vermieter Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster und der Balkontüre.

Das Urteil des Amtsgerichts München

Mit Urteil gab das Amtsgericht dem Vermieter Recht. Die Beklagte sei verpflichtet, den Einbau der neuen Fenster sowie der Balkontüre in der Farbgebung "weiß" zu dulden. Grundsätzlich habe ein Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Bei dem Einbau der neuen Fenster handele es sich um eine solche Maßnahme, da die ursprünglich vorhandenen Fenster undicht seien.

Die geplanten Maßnahmen seien der Beklagten auch zumutbar

Bei der Prüfung, ob eine Zumutbarkeit vorliege, sei insbesondere auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzubeziehen. Hierbei komme es auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters an, auf die Dauer und Schwere der Beeinträchtigung sowie auf die Dringlichkeit der vom Vermieter auszuführenden Arbeiten an.
Die Parteien seien sich einig, dass ein Austausch der undichten Fenster im Esszimmer und Wohnzimmer dringend erforderlich sei. Der Farbwechsel von innen braun zu weiß sei dabei nach Sicht des Gerichts nicht willkürlich. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass bei dem geplanten Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmengestaltung unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien, sei dies von der Mieterin hinzunehmen. Die weißen Fensterrahmen an einem Fenster in Kombination mit braunen Fensterrahmen an anderen Fenstern mögen vielleicht nicht dem persönlichen Geschmack der Mieterin entsprechen, seien aber als so minimale optische Beeinträchtigung anzusehen, dass es ihr zuzumuten sei, den Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmenfarbgestaltung zu dulden.

Urteil: Vermieter steht Entscheidungsspielraum zu

Aus dem Mietvertrag ergebe sich kein Anspruch darauf, dass sämtliche Fensterrahmen in der Wohnung für immer in der Farbgebung Eiche braun gehalten werden. Dem Vermieter sei hinsichtlich der Wahl von neuen Fenstern ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen, der die Entscheidung von Holzrahmenfenster in braun in Kunststofffenster der Farbgebung weiß ohne weiteres umfasse. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Klägers, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen.
Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 11.12.2012 - 473 C 25342/12

(C) rechtsindex.de

Werbungskostenabzug bei Ferienwohnungen

Bei einer teils selbstgenutzten Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung anhand einer Prognose zu überprüfen.
Hintergrund

Die Eigentümer (Eheleute) errichteten in 1999/2000 ein Ferienhaus an der Küste. In einem für 10 Jahre abgeschlossenen Gästevermittlungsvertrag vereinbarten sie, dass sie das Haus höchstens 4 Wochen im Jahr selbst nutzen dürfen. Die Auslastung war mit 115 bis 184 Vermietungstagen relativ hoch. Für die Jahre 1999 bis 2006 erklärten die Eheleute Verluste aus Gewerbebetrieb zwischen 4.000 EUR und 10.000 EUR, die das FA für die Streitjahre (2004/2005) mit der Begründung nicht anerkannte, die vorgelegte Prognoserechnung führe zu einem Totalverlust.

Das FG gab der Klage weitgehend statt. Es ging nicht von gewerblichen, sondern von Vermietungseinkünften aus und meinte, die Einkünfteerzielungsabsicht sei zu unterstellen, d.h. nicht anhand einer Prognose zu prüfen. Denn das Ferienhaus sei deutlich über die ortsüblichen Vermietungstage hinaus ausgelastet gewesen. In einem solchen Fall stelle eine geringe Selbstnutzung für zwei bis drei Wochen im Jahr die Überschusserzielungsabsicht nicht in Frage.

Entscheidung

Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Da kein häufiger Mieterwechsel vorlag und keine unüblichen Sonderleistungen erbracht wurden, lehnt der BFH - mit dem FG - gewerbliche Einkünfte ab und bejaht die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Sodann bestätigt der BFH die bisherige Rechtsprechung, dass bei teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen die Frage, ob mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird, anhand einer - unter Heranziehung aller objektiven Umstände zu treffenden - Prognose zu entscheiden ist. Diese Prüfung ist schon dann erforderlich, wenn sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten hat, und zwar unabhängig davon, ob er davon Gebrauch macht.

Die vom FG erwogenen Aspekte - ob die Möglichkeit der Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten gelegen hat, zu welchem Zweck die vertraglich vorbehaltene Selbstnutzung erfolgt und wie hoch die durchschnittlich erreichte Anzahl an Vermietungstagen liegt - sind in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen und werden vom BFH zurückgewiesen. Das FG hat daher die bisher unterlassene Totalüberschussprognose nachzuholen.

Hinweis

In der FG-Rechtsprechung wird z.T. die Meinung vertreten, eine Prognose, ob sich langfristig ein Einnahmeüberschuss ergibt, sei nicht erforderlich, wenn die tatsächliche Vermietungszeit 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit übersteigt. Denn eine hohe Auslastung sei ein ausreichendes Kriterium dafür, dass der Eigentümer das Objekt als Einkunftsquelle nutzt und private Erwägungen in den Hintergrund treten. Der BFH widerspricht dieser Auffassung. Es bleibt somit dabei, dass die vorbehaltene Selbstnutzung als Indiz für eine nicht mit der Einkünfteerzielung zusammen hängende Veranlassung zu berücksichtigen ist. Damit ist die von mancher Seite erwartete Rechtsprechungsänderung ausgeblieben.

BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, veröffentlicht am 24.7.2013 

(C) Haufe.de/Immobilien

Mietrecht: Kleines Schuhregal im Treppenhaus kann zulässig sein

Der Mieter einer Wohnung darf ein kleines Schuhregal vor der Wohnungstür im Treppenhaus aufstellen, wenn dieses die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt und den Fluchtweg nicht versperrt.

Hintergrund

Der Mieter einer Wohnung hat im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür ein Schuhregal aufgestellt. Dieses ist 30 cm tief. Der Mietvertrag enthält keine speziellen Vereinbarungen über die Nutzung des Treppenhauses. Die Vermieterin verlangt, dass der Mieter das Regal entfernt.

Entscheidung

Der Mieter muss das Schuhregal nicht entfernen.

Das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen. Wenn keine besonderen Vereinbarungen getroffen sind, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Gemeinschaftsräumen typischerweise verbundenen Flächen ab. Art und Umfang der Nutzung von Gemeinschaftsflächen hängen von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Dabei sind die Belange anderer Mieter zu berücksichtigen.

Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin nicht darlegen, dass das Schuhregal andere konkret behindert oder den Fluchtweg versperrt. Etwaige Belästigungen waren nicht ersichtlich.

(AG Herne, Urteil v. 11.7.2013, 20 C 67/13)

(C) Haufe.de/Immobilien

Immobilienmarkt Hannover: Kaufpreise für Wohnungen ziehen um 10 Prozent an

Kaufpreise für Wohnungen in Hannover steigen um 10 Prozent auf durchschnittlich 1.339 Euro pro Quadratmeter / Südstadt-Bult ist mit 1.913 Euro teuerster Bezirk, das zeigt der Marktbericht Hannover des Immobilienportals immowelt.de / Mietpreise steigen moderat um 3 Prozent auf 7,00 Euro pro Quadratmeter

Wohnungspreise im Aufwärtstrend: 
Innerhalb eines Jahres steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Hannover um 10 Prozent. Pro Quadratmeter zahlen die Hannoveraner im 1. Quartal 2013 durchschnittlich 1.339 Euro, das zeigt der Marktbericht Hannover von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Auch wenn die Preissteigerung hoch ist: Wohnungen kosten in der niedersächsischen Landeshauptstadt 30 Prozent weniger als im deutschen Durchschnitt, der bei 1.905 Euro pro Quadratmeter liegt.
Südstadt-Bult mit Preissprung von 18 Prozent
Mit einem Spitzenpreis von durchschnittlich 1.913 Euro pro Quadratmeter ist Südstadt-Bult der teuerste Bezirk. Das Wohngebiet ist aufgrund der großen Dichte an Schulen vor allem für Familien attraktiv. Darüber hinaus bietet der im Bezirk gelegene Maschsee viel Platz für Freizeitaktivitäten. Der gefragte Mix aus Zentrumsnähe und Naherholung zieht immer mehr Käufer an, die Preise steigen innerhalb eines Jahres daher um 18 Prozent.
Wohnungen in Kirchrode-Bemerode-Wülferode werden ebenfalls um 18 Prozent teurer. Im 1. Quartal 2013 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.446 Euro. Das bürgerlich-gehobene Kirchrode ist bei den Hannoveranern beliebt, ebenso das Wohngebiet Kronsberg, das im Zuge der Weltausstellung EXPO 2000 entstanden ist. Im vergangenen Jahr wurde das Stadtquartier auf dem World City Summit in Singapur - dem Weltstädtegipfel - sogar als eines der hundert innovativsten Infrastrukturprojekte der Welt geehrt.

Leichter Aufwärtstrend bei Mietpreisen
Die Preise für Mietwohnungen steigen in Hannover ebenfalls, wenn auch moderat: Verglichen mit dem Vorjahr sind neuvermietete Wohnungen im 1. Quartal 2013 um 3 Prozent teurer. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 7,00 Euro und damit über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,60 Euro - anders als bei den Kaufpreisen, die fast ein Drittel unter dem deutschen Durchschnitt liegen.
Teuer sind vor allem Hannover-Mitte (8,00 Euro, +2 Prozent) und Südstadt-Bult (7,80 Euro, +4 Prozent). Das hohe Preisniveau ist mit dem begrenzten Angebot an Wohnraum in beiden Bezirken zu erklären. Durch den Trend zum Wohnen in der Innenstadt und der im Vergleich dazu geringen Wohnungsbautätigkeit zeichnen sich weitere Preissteigerungen ab.
Mit einem Plus von 10 Prozent ist auch Misburg-Anderten deutlich im Aufwärtstrend. Im östlichsten Stadtbezirk Hannovers sind in den letzten Jahren zahlreiche Neubauten entstanden, die den Bezirk aufwerten und das Preisniveau auf 6,60 Euro pro Quadratmeter anheben.

Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise in Hannover waren 1.300 auf immowelt.de inserierte Angebote. Verglichen wurde jeweils das 1. Quartal 2013 mit dem Vorjahreszeitraum. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung, die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise. 

Verfasser/Herausgeber:
(C)immowelt.de