Bei einer teils selbstgenutzten Ferienwohnung ist die
Einkünfteerzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung
anhand einer Prognose zu überprüfen.
Hintergrund
Hintergrund
Die
Eigentümer (Eheleute) errichteten in 1999/2000 ein Ferienhaus an der
Küste. In einem für 10 Jahre abgeschlossenen Gästevermittlungsvertrag
vereinbarten sie, dass sie das Haus höchstens 4 Wochen im Jahr selbst
nutzen dürfen. Die Auslastung war mit 115 bis 184 Vermietungstagen
relativ hoch. Für die Jahre 1999 bis 2006 erklärten die Eheleute
Verluste aus Gewerbebetrieb zwischen 4.000 EUR und 10.000 EUR, die das
FA für die Streitjahre (2004/2005) mit der Begründung nicht anerkannte,
die vorgelegte Prognoserechnung führe zu einem Totalverlust.
Das
FG gab der Klage weitgehend statt. Es ging nicht von gewerblichen,
sondern von Vermietungseinkünften aus und meinte, die
Einkünfteerzielungsabsicht sei zu unterstellen, d.h. nicht anhand einer
Prognose zu prüfen. Denn das Ferienhaus sei deutlich über die
ortsüblichen Vermietungstage hinaus ausgelastet gewesen. In einem
solchen Fall stelle eine geringe Selbstnutzung für zwei bis drei Wochen
im Jahr die Überschusserzielungsabsicht nicht in Frage.
Entscheidung
Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.
Da
kein häufiger Mieterwechsel vorlag und keine unüblichen
Sonderleistungen erbracht wurden, lehnt der BFH - mit dem FG -
gewerbliche Einkünfte ab und bejaht die Einkunftsart Vermietung und
Verpachtung. Sodann bestätigt der BFH die bisherige Rechtsprechung, dass
bei teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen
die Frage, ob mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird,
anhand einer - unter Heranziehung aller objektiven Umstände zu
treffenden - Prognose zu entscheiden ist. Diese Prüfung ist schon dann
erforderlich, wenn sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten
hat, und zwar unabhängig davon, ob er davon Gebrauch macht.
Die
vom FG erwogenen Aspekte - ob die Möglichkeit der Selbstnutzung
innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten gelegen hat, zu
welchem Zweck die vertraglich vorbehaltene Selbstnutzung erfolgt und wie
hoch die durchschnittlich erreichte Anzahl an Vermietungstagen liegt -
sind in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen und werden vom BFH
zurückgewiesen. Das FG hat daher die bisher unterlassene
Totalüberschussprognose nachzuholen.
Hinweis
In
der FG-Rechtsprechung wird z.T. die Meinung vertreten, eine Prognose,
ob sich langfristig ein Einnahmeüberschuss ergibt, sei nicht
erforderlich, wenn die tatsächliche Vermietungszeit 75 % der
ortsüblichen Vermietungszeit übersteigt. Denn eine hohe Auslastung sei
ein ausreichendes Kriterium dafür, dass der Eigentümer das Objekt als
Einkunftsquelle nutzt und private Erwägungen in den Hintergrund treten.
Der BFH widerspricht dieser Auffassung. Es bleibt somit dabei, dass die
vorbehaltene Selbstnutzung als Indiz für eine nicht mit der
Einkünfteerzielung zusammen hängende Veranlassung zu berücksichtigen
ist. Damit ist die von mancher Seite erwartete Rechtsprechungsänderung
ausgeblieben.
BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, veröffentlicht am 24.7.2013
(C) Haufe.de/Immobilien
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen