Wo Kaufen günstiger ist als Mieten

Günstige Kredite und niedrige Kaufpreise: Die Zeiten für Immobilienkäufer könnten kaum besser sein. 65 Städte im Standort-Check.

Ein Test in 65 deutschen Städten ergab: In 25 Kommunen verfügen Käufer nach 20 Jahren über ein höheres Nettovermögen als Mieter. Das gilt bei einer unterstellten Wertsteigerung von lediglich 0,5 Prozent pro Jahr. Berechnungen des VZ Vermögenszentrums in München zeigten, dass Käufer am Ende ein bis zu 164 800 Euro höheres Nettovermögen ihr Eigen nennen können.
Klettern die Immobilienpreise um 1,5 Prozent pro Jahr, rechnet sich das eigene Dach über dem Kopf in 51 Städten. Bei zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung sind Käufer sogar in 60 Städten im Vorteil.

Rechnung mit vielen Parametern
Um die Entscheidung zu erleichtern, ob ein Mieter rein rechnerisch den Kauf eigener vier Wände in Erwägung ziehen sollte, analysierte das VZ Vermögenszentrum die für Käufer und Mieter wichtigsten Parameter. Die Überlegung: Mieter investieren ihre Ersparnisse am Kapitalmarkt, erzielen Erträge und häufen Geldvermögen an. Ihre regelmäßigen Mietzahlungen machen aber auch den Vermieter reicher. Ein Käufer investiert sein Eigenkapital in Betongold und zahlt statt Mieten Zinsen und Tilgungen an die Bank. Mit jeder Tilgungsleistung entschuldet er sein Eigenheim und schafft sich Immobilienvermögen.

Für wen sich Kaufen oder Mieten lohnen, ergibt sich aus dem jeweiligen Endvermögen der Mieter und Käufer. Das VZ Vermögenszentrum rechnete über einen Zeitraum von 20 Jahren. Die Entscheidung hängt letztlich von der unterstellten Wertsteigerung der Eigentumswohnung ab. Erreicht sie nur 0,5 Prozent pro Jahr, ist in Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Erfurt, Frankfurt/Main, Gießen, Halle (Saale), Hannover, Hildesheim, Jena, Magdeburg, Mainz, Münster, Neuss, Oberhausen, Offenbach/Main, Oldenburg (Oldenburg), Passau, Rostock, Schwerin und Wiesbaden der Kauf vorteilhafter als die Miete. Bei 1,5 Prozent Wertzuwachs verheißt ein Immobilienerwerb dem Käufer in mehr als doppelt so vielen Städten ein höheres Endvermögen als dem Mieter.

In Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Duisburg, Frankfurt/Main, Gießen, Hannover, Hildesheim, Mainz, Münster, Neuss, Oberhausen, Offenbach/Main, Oldenburg (Oldenburg), Passau und Wiesbaden rechnet sich der Kauf immer besser als die Miete. Überraschenderweise zählen zu den eindeutigen Kaufkandidaten durchgängig auch die Orte in Ostdeutschland. Aber Vorsicht: Dort dürfte selbst die konservativ angenommene Wertsteigerung von 0,5 Prozent pro Jahr kaum erzielbar sein.

Trotz vorteilhafter Rechnung gilt hier eher die grundsätzliche Botschaft: „Ohne Wertänderungserwartung – beispielsweise in Fortzugsregionen – sind Mieter häufig im Vorteil“, gibt Tobias Just von der Deutschen Bank Research zu bedenken. Potenzielle Investoren sollten den Zahlen also nicht blind vertrauen.

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