Das Ende des Hauptmietvertrags beendet nicht zugleich den Untermietvertrag

Dass die Beendigung eines Hauptmietvertrags ein Untermietverhältnis unberührt lässt, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Januar 2011.

Ein Vermieter hatte eine Wohnung an einen Mieter vermietet, der diese wiederum mit Zustimmung des Vermieters an mehrere Untermieter weitervermietete. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war vereinbart worden, dass die vom Mieter geschlossenen Untermietverhältnisse mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den Hauptvermieter übergehen sollten. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses weigerten sich die Untermieter jedoch, die Miete an den Hauptvermieter zu zahlen. Der Hauptvermieter klagte daraufhin auf Feststellung, dass die Untermietverhältnisse auf ihn übergegangen seien.

Ohne Erfolg. Ein Wechsel eines Vertragspartners ist nur dann möglich, wenn alle Beteiligten daran mitwirken. Da der Hauptvermieter keine vertragliche Beziehung zu den Untermietern hatte, war die Beendigung des Hauptmietverhältnisses ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse. Die mit dem Mieter getroffene Vereinbarung zur Überleitung der Untermietverhältnisse stellte einen unwirksamen Vertrag zu Lasten Dritter dar. Alle Untermieter hätten dieser Vereinbarung zustimmen müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 06.01.11, Az. 24 U 6/10). 

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Schadensersatzansprüche verjähren erst nach offizieller Wohnungsübergabe

Dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an Mieträumen erst ab ordnungsgemäßer Übergabe innerhalb von 6 Monaten verjähren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden in den Mieträumen. Anfang Juli 2007 hatte der Mieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Er hatte dem Vermieter bereits angeboten, die Wohnung zurückzugeben. Als der Vermieter dies ablehnte, warf der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Erst Anfang Oktober 2007 führten Vermieter und Mieter dann eine offizielle Wohnungsübergabe durch. Im März 2008 beantragte der Vermieter schließlich einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter, mit dem er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung einforderte. Der Mieter berief sich auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Der BGH entschied, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält. Eine Rückgabe setzt grundsätzlich voraus, dass ein Vermieter uneingeschränkt in der Lage ist, das Vorhandensein von Schäden zu prüfen. Die bloße Beendigung eines Mietverhältnisses leitet den Beginn der kurzen Verjährung noch nicht ein. Im entschiedenen Rechtsstreit hat die Verjährung erst Anfang Oktober 2007 begonnen, denn der Vermieter hatte die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten; und nicht bereits zuvor durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurück zu nehmen. Da Vermieter und Mieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt hatten, konnte der Mieter sich nicht darauf berufen, die streitgegenständliche Mietwohnung bereits zuvor übergeben zu haben (BGH, Urteil v. 12.10.11, AZ. VIII ZR 8/11).

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

BGH: Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen

Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.

Hintergrund

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Wohnungen, dass dieser die Anbringung duldet.

Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, u. a. „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Der Mieter weigert sich, die Maßnahme zu dulden, weil diese in der Ankündigung nicht hinreichend beschrieben sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Der Mieter muss die Maßnahme dulden.

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, wie die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung dem Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, ermöglicht, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10)

(C) haufe.de/immobilien

BGH: „Weißen“ ist nicht dasselbe wie „Streichen“

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Im Formularmietvertrag wurde die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen. Zum Umfang der Arbeiten heißt es, dass diese u. a. „das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieterin beauftragte daraufhin einen Handwerker mit diesen Arbeiten und verlangt nun die Kosten hierfür vom Mieter als Schadensersatz.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht.

Die Renovierungsklausel ist unwirksam, denn sie enthält eine unzulässige Farbvorgabe. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden nicht nur im Sinne von „Streichen", sondern so zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren. Hierdurch wird er in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohne dass die Vermieterin hieran ein anerkennenswertes Interesse hat.

(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11)

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BGH: Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.

Hintergrund

Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung, mit dem der Kostenverteilungsschlüssel für einige Kostenpositionen geändert wurde.

In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 Quadratmeter entfallen, beträgt dieser bei den Teileigentumseinheiten 34,2 Quadratmeter.

Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden.

Hinsichtlich anderer Kosten verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. bei den Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch.

Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos. Die Änderung der Kostenverteilung war zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

§ 16 Abs. 3 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten, den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.

Bei Änderungen des Umlageschlüssels haben die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Eines sachlichen Grundes für die Änderung bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.

Vorliegend ist die Umstellung des Umlageschlüssels von MEA auf Quadratmeter nicht zu beanstanden. Die Änderung führt zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers. Allerdings war er durch den bisherigen Schlüssel, der die Eigentümer von Teileigentumseinheiten wesentlich geringer belastet hat, unbillig privilegiert, während der neue Schlüssel zu höherer Kostengerechtigkeit führt.

(BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)

(C) haufe.de

Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer !

Der Bericht des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) und des Umweltbundesamtes (UBA) bescheinigte im Jahr 2009 dem "Wasser für den menschlichen Gebrauch" aus den über 2.600 großen zentralen Wasserversorgungsanlagen in Deutschland eine gute bis sehr gute Qualität. Die Trinkwasserqualität ist jedoch nicht überall in Deutschland gleich gut. 

Am 1. November 2011 tritt die angepasste Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Gegenüber der alten Fassung aus dem Jahre 2001 wurden neue wissenschaftliche Erkenntnisse und europarechtliche Vorgaben berücksichtigt. Deutschland ist damit das erste Land innerhalb der Europäischen Union, das einen Grenzwert für Uran im Trinkwasser festgelegt.

Der Grenzwert für das Schwermetall Cadmium wird von 0,005 auf 0,003 Milligramm (= 3 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser gesenkt. Die Untersuchungs- und Anzeigepflichten einer Legionellenbelastung des Trinkwassers werden erweitert. Ab Dezember 2013 gilt dann der schon seit 2001 vorgesehene verschärfte Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser.

Besonders in Altbauten und älteren Wohnanlagen können noch immer Hausanschlussleitungen oder Trinkwasser-Installationen teilweise aus Blei sein. Eigentümer von Anlagen für die Bereitstellung von Trinkwasser sind verpflichtet ihre Mieter oder Nutzer über das mögliche Vorhandensein von Blei in der Trinkwasserverteilung zu informieren.

Die neue Trinkwasserverordnung ist ein umfangreiches Regelwerk mit vielen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten. Sie sieht eine Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Die Regelungen der Trinkwasserverordnung richten sich nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, zum Beispiel Wasserversorgungswerke, Krankenhäuser, Schulen usw., sondern finden auch dort Anwendung wo Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit haften auch Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter für die Qualität der Trinkwasserversorgung.

Aus der novellierten Trinkwasserverordnung ergeben sich also neue Pflichten und Haftungsrisiken für Immobilieneigentümer und -verwalter.

 

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(Andreas Niendieker Immobilien)

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