Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst ein interessantes Urteil zum Kündigungsrecht des Vermieters bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung des Mieters gefällt.
Obwohl im Mietvertrag festgelegt war, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats entrichtet zu sein habe, überwies eine Mietpartei seit Mai 2007 die Miete stets erst zur Mitte des Monats oder später. Auch zwei Abmahnungen des Vermieters im Oktober und November 2011 hatten keine Verbesserung der Zahlungsmoral zur Folge. Nach mehreren Kündigungen des Mietverhältnisses reagierte der Vermieter schließlich mit Räumungsklage. Da die Kaution den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg, forderten Mieter im Zuge des Verfahrens die Rückzahlung eines Teils der geleisteten Kaution. Der Vermieter berief sich dagegen auf Verjährung.
Das BGH entschied nun zu Gunsten des Vermieters. Die Kündigung nach § 543 BGB war rechtens, da die andauernde und trotz Abmahnungen durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine erhebliche Pflichtverletzung bedeutet. Wir erinnern uns: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, d.h., wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt übrigens auch dann vor, wenn dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, etwa, weil er irrtümlich davon ausgeht, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.
Weiterhin interessant: Auch der Rückforderung eines Teils der Kaution durch den Mieter wurde nicht stattgegeben, da der Anspruch mit der Zahlung der überhöhten Kaution begann. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, dass den Mietern die Regelungen des § 551 BGB vertraut sein müssen. Der § 551 BGB regelt, dass die Kaution bei einem Mieverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 91/10)
Obwohl im Mietvertrag festgelegt war, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats entrichtet zu sein habe, überwies eine Mietpartei seit Mai 2007 die Miete stets erst zur Mitte des Monats oder später. Auch zwei Abmahnungen des Vermieters im Oktober und November 2011 hatten keine Verbesserung der Zahlungsmoral zur Folge. Nach mehreren Kündigungen des Mietverhältnisses reagierte der Vermieter schließlich mit Räumungsklage. Da die Kaution den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg, forderten Mieter im Zuge des Verfahrens die Rückzahlung eines Teils der geleisteten Kaution. Der Vermieter berief sich dagegen auf Verjährung.
Das BGH entschied nun zu Gunsten des Vermieters. Die Kündigung nach § 543 BGB war rechtens, da die andauernde und trotz Abmahnungen durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine erhebliche Pflichtverletzung bedeutet. Wir erinnern uns: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, d.h., wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt übrigens auch dann vor, wenn dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, etwa, weil er irrtümlich davon ausgeht, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.
Weiterhin interessant: Auch der Rückforderung eines Teils der Kaution durch den Mieter wurde nicht stattgegeben, da der Anspruch mit der Zahlung der überhöhten Kaution begann. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, dass den Mietern die Regelungen des § 551 BGB vertraut sein müssen. Der § 551 BGB regelt, dass die Kaution bei einem Mieverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 91/10)
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