Mietrecht: Kleines Schuhregal im Treppenhaus kann zulässig sein

Der Mieter einer Wohnung darf ein kleines Schuhregal vor der Wohnungstür im Treppenhaus aufstellen, wenn dieses die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt und den Fluchtweg nicht versperrt.

Hintergrund

Der Mieter einer Wohnung hat im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür ein Schuhregal aufgestellt. Dieses ist 30 cm tief. Der Mietvertrag enthält keine speziellen Vereinbarungen über die Nutzung des Treppenhauses. Die Vermieterin verlangt, dass der Mieter das Regal entfernt.

Entscheidung

Der Mieter muss das Schuhregal nicht entfernen.

Das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen. Wenn keine besonderen Vereinbarungen getroffen sind, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Gemeinschaftsräumen typischerweise verbundenen Flächen ab. Art und Umfang der Nutzung von Gemeinschaftsflächen hängen von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Dabei sind die Belange anderer Mieter zu berücksichtigen.

Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin nicht darlegen, dass das Schuhregal andere konkret behindert oder den Fluchtweg versperrt. Etwaige Belästigungen waren nicht ersichtlich.

(AG Herne, Urteil v. 11.7.2013, 20 C 67/13)

(C) Haufe.de/Immobilien

Immobilienmarkt Hannover: Kaufpreise für Wohnungen ziehen um 10 Prozent an

Kaufpreise für Wohnungen in Hannover steigen um 10 Prozent auf durchschnittlich 1.339 Euro pro Quadratmeter / Südstadt-Bult ist mit 1.913 Euro teuerster Bezirk, das zeigt der Marktbericht Hannover des Immobilienportals immowelt.de / Mietpreise steigen moderat um 3 Prozent auf 7,00 Euro pro Quadratmeter

Wohnungspreise im Aufwärtstrend: 
Innerhalb eines Jahres steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Hannover um 10 Prozent. Pro Quadratmeter zahlen die Hannoveraner im 1. Quartal 2013 durchschnittlich 1.339 Euro, das zeigt der Marktbericht Hannover von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Auch wenn die Preissteigerung hoch ist: Wohnungen kosten in der niedersächsischen Landeshauptstadt 30 Prozent weniger als im deutschen Durchschnitt, der bei 1.905 Euro pro Quadratmeter liegt.
Südstadt-Bult mit Preissprung von 18 Prozent
Mit einem Spitzenpreis von durchschnittlich 1.913 Euro pro Quadratmeter ist Südstadt-Bult der teuerste Bezirk. Das Wohngebiet ist aufgrund der großen Dichte an Schulen vor allem für Familien attraktiv. Darüber hinaus bietet der im Bezirk gelegene Maschsee viel Platz für Freizeitaktivitäten. Der gefragte Mix aus Zentrumsnähe und Naherholung zieht immer mehr Käufer an, die Preise steigen innerhalb eines Jahres daher um 18 Prozent.
Wohnungen in Kirchrode-Bemerode-Wülferode werden ebenfalls um 18 Prozent teurer. Im 1. Quartal 2013 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.446 Euro. Das bürgerlich-gehobene Kirchrode ist bei den Hannoveranern beliebt, ebenso das Wohngebiet Kronsberg, das im Zuge der Weltausstellung EXPO 2000 entstanden ist. Im vergangenen Jahr wurde das Stadtquartier auf dem World City Summit in Singapur - dem Weltstädtegipfel - sogar als eines der hundert innovativsten Infrastrukturprojekte der Welt geehrt.

Leichter Aufwärtstrend bei Mietpreisen
Die Preise für Mietwohnungen steigen in Hannover ebenfalls, wenn auch moderat: Verglichen mit dem Vorjahr sind neuvermietete Wohnungen im 1. Quartal 2013 um 3 Prozent teurer. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 7,00 Euro und damit über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,60 Euro - anders als bei den Kaufpreisen, die fast ein Drittel unter dem deutschen Durchschnitt liegen.
Teuer sind vor allem Hannover-Mitte (8,00 Euro, +2 Prozent) und Südstadt-Bult (7,80 Euro, +4 Prozent). Das hohe Preisniveau ist mit dem begrenzten Angebot an Wohnraum in beiden Bezirken zu erklären. Durch den Trend zum Wohnen in der Innenstadt und der im Vergleich dazu geringen Wohnungsbautätigkeit zeichnen sich weitere Preissteigerungen ab.
Mit einem Plus von 10 Prozent ist auch Misburg-Anderten deutlich im Aufwärtstrend. Im östlichsten Stadtbezirk Hannovers sind in den letzten Jahren zahlreiche Neubauten entstanden, die den Bezirk aufwerten und das Preisniveau auf 6,60 Euro pro Quadratmeter anheben.

Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise in Hannover waren 1.300 auf immowelt.de inserierte Angebote. Verglichen wurde jeweils das 1. Quartal 2013 mit dem Vorjahreszeitraum. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung, die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise. 

Verfasser/Herausgeber:
(C)immowelt.de

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Vermieter: Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.

Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.
Entscheidung
Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.
Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz
Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.
(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)

(C) haufe.de

Trinkwasserverordnung - Novelle der Novelle verzögert sich

Am 31.10.2012 endet die Frist, innerhalb derer viele Immobilieneigentümer ihre Trinkwasseranlagen erstmals auf Legionellen prüfen lassen müssen. Die geplante Verlängerung dieser Frist scheint sich zu verzögern.
Am 1.11.2011 ist die Novelle zur Trinkwasserverordnung in Kraft getreten. Demnach sind die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, jährlich Proben an zentralen Wasserboilern mit mehr als 400 Litern Fassungsvermögen und an speziell festgelegten Entnahmestellen zu entnehmen. Darüber hinaus müssen sie die Proben von akkreditierten Speziallabors auf Legionellen untersuchen lassen. Für die Erstbeprobung sieht die Verordnung eine Frist bis zum 31.10.2012 vor.
Im Zuge einer Novellierung der Novelle soll diese Frist bis zum 31.12.2013 verlängert werden. Ob die geplante Fristverlängerung rechtzeitig bis Ende Oktober in Kraft treten kann, ist dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) zufolge fraglich. Ursprünglich sollte der Bundesrat am 21.9.2012 über die Änderung entscheiden; die Entscheidung wurde nun auf den 12.10.2012 vertagt.

Verlängerter Untersuchungsturnus geplant
Die nochmalige Novelle sieht zudem vor, den regelmäßigen Untersuchungsturnus von einem auf drei Jahre zu verlängern. Ferner soll in Zukunft eine Meldung an das Gesundheitsamt nur erfolgen, wenn eine Probe mehr als 100 Legionellen pro 100 Milliliter Wasser aufweist.
Schonfrist für Nachzügler?
Bis eine Neuregelung in Kraft tritt, ist die bestehende Fassung anzuwenden, d. h. alle betroffenen Anlagen sind bis zum 31.10.2012 zu prüfen. Ob Eigentümer und Unternehmen, die sich bereits jetzt auf eine Verlängerung der Erstbeprobungsfrist verlassen haben bzw. in diesem Zeitraum aus unterschiedlichen Gründen keine Beprobung vornehmen, nun damit rechnen müssen, ordnungsrechtlich belangt zu werden, ist dem DDIV zufolge nicht bekannt. Allgemein werde von einer Schonfrist ausgegangen, die in Fällen einer noch nicht bis 31.10.2012 vorgenommen Probeentnahme greife. Sofern die Novellierung den Bundesrat passiere, werde ohnehin eine rückwirkende Regelung festgeschrieben. Um Rechtssicherheit zu erlangen, empfehlen der DDIV und seine Landesverbände, beim zuständigen Gesundheitsamt die konkrete Handhabung zu erfragen.
(C) haufe.de

BGH: Wegerecht bleibt bestehen, wenn Erbbaurecht erlischt

Beim Erlöschen eines Erbbaurechts bleiben den Erbbauberechtigten bestellte Wege- und Leitungsrechte bestehen und werden Bestandteil des Erbbaugrundstücks.

Hintergrund
Die Eigentümer zweier benachbarter Reihenhausgrundstücke streiten darüber, ob ein Wegerecht erloschen ist.
Das Grundstück mit der Hausnummer 23 war mit einem Erbbaurecht belastet. Zu Gunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten lastet auf dem benachbarten Grundstück Hausnummer 25 ein Wegerecht.
Die jetzigen Eigentümer des Grundstücks Nr. 23 kauften das auf dem Grundstück lastende Erbbaurecht sowie das Grundstück selbst und ließen das Erbbaurecht löschen.
Die Eigentümer des Grundstücks Nr. 25 meinen, mit dem Erlöschen des Erbbaurechts sei auch das Wegerecht erloschen. Sie verlangen nun von den Eigentümern des Grundstücks Nr. 23, es zu unterlassen, ihr Grundstück zu betreten.
Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab. Das Wegerecht besteht nach wie vor.
Grunddienstbarkeiten für Wege- und Leitungsrechte, die regelmäßig der Erschließung des Bauwerks dienen, werden - wie auch das Bauwerk selbst - mit dem Erlöschen des Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks.
Ob dies auch für andere Dienstbarkeiten, Reallasten und dingliche Vorkaufsrechte gilt, die nicht der weiteren Nutzung des Bauwerks dienen, erscheint zweifelhaft. Dem Zweck dieser Rechte könnte es eher entsprechen, wenn solche Rechte mit dem Erbbaurecht untergingen. Das kann jedoch dahinstehen, weil es hier um den Übergang eines für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellten Wegerechts geht.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 102/11)

(C) haufe.de
 

BGH: Mieter darf nach Vorschuss für Mangelbeseitigung nicht untätig bleiben

Nimmt ein Mieter, der vom Vermieter einen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache erhalten hat, die Mangelbeseitigung nicht in Angriff, kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Hat der Vermieter dem Mieter einen Vorschuss gezahlt, damit der Mieter einen Mangel der Mietsache beseitigen lassen kann, muss der Mieter den Vorschuss dieser Zweckbestimmung entsprechend verwenden. Dabei lässt sich der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Mangelbeseitigung, für die er den Vorschuss erhalten hat, in Angriff nehmen muss, nicht abstrakt festlegen. Dieser hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wenn der Mieter trotz Erhalt des Vorschusses die Mangelbeseitigungsarbeiten über längere Zeit nicht in Angriff nimmt, kann dies eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Auch hier kommt es für die Beurteilung auf den Einzelfall an.
(BGH, Beschluss v. 17.1.2012, VIII ZR 63/11)

(C) haufe.de