BGH: Mieter darf nach Vorschuss für Mangelbeseitigung nicht untätig bleiben

Nimmt ein Mieter, der vom Vermieter einen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache erhalten hat, die Mangelbeseitigung nicht in Angriff, kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Hat der Vermieter dem Mieter einen Vorschuss gezahlt, damit der Mieter einen Mangel der Mietsache beseitigen lassen kann, muss der Mieter den Vorschuss dieser Zweckbestimmung entsprechend verwenden. Dabei lässt sich der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Mangelbeseitigung, für die er den Vorschuss erhalten hat, in Angriff nehmen muss, nicht abstrakt festlegen. Dieser hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wenn der Mieter trotz Erhalt des Vorschusses die Mangelbeseitigungsarbeiten über längere Zeit nicht in Angriff nimmt, kann dies eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Auch hier kommt es für die Beurteilung auf den Einzelfall an.
(BGH, Beschluss v. 17.1.2012, VIII ZR 63/11)

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BGH: Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Umlage von Renovierungskosten, die aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme angefallen sind.

Im Januar 2007 kündigte der Vermieter an, Wasserzähler einbauen zu lassen. Hierfür sei eine Mieterhöhung von 2,28 Euro monatlich zu erwarten.

Daraufhin erklärte der Mieter, er dulde den Einbau des Zählers in seiner Wohnung erst, wenn der Vermieter ihm einen Vorschuss für das Neutapezieren seiner Küche zahle, das durch die Baumaßnahme erforderlich werde. Der Vermieter zahlte den gewünschten Vorschuss. Gleichzeitig erklärte er, dass auch dies Kosten der Modernisierung seien. Deshalb werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen.

Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten inkl. des Tapezier-Vorschusses gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter um. Hierdurch errechnete sich eine Mieterhöhung von 2,79 Euro monatlich. 1,32 Euro davon entfielen auf die Kosten für das Tapezieren. Diesen Anteil zahlte der Mieter 2 Jahre lang nicht. Der Vermieter klagte schließlich auf 24 x 1,32 Euro = 31,68 Euro.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)

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BGH: Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen

Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.

Hintergrund

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Wohnungen, dass dieser die Anbringung duldet.

Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, u. a. „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Der Mieter weigert sich, die Maßnahme zu dulden, weil diese in der Ankündigung nicht hinreichend beschrieben sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Der Mieter muss die Maßnahme dulden.

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, wie die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung dem Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, ermöglicht, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10)

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Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer !

Der Bericht des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) und des Umweltbundesamtes (UBA) bescheinigte im Jahr 2009 dem "Wasser für den menschlichen Gebrauch" aus den über 2.600 großen zentralen Wasserversorgungsanlagen in Deutschland eine gute bis sehr gute Qualität. Die Trinkwasserqualität ist jedoch nicht überall in Deutschland gleich gut. 

Am 1. November 2011 tritt die angepasste Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Gegenüber der alten Fassung aus dem Jahre 2001 wurden neue wissenschaftliche Erkenntnisse und europarechtliche Vorgaben berücksichtigt. Deutschland ist damit das erste Land innerhalb der Europäischen Union, das einen Grenzwert für Uran im Trinkwasser festgelegt.

Der Grenzwert für das Schwermetall Cadmium wird von 0,005 auf 0,003 Milligramm (= 3 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser gesenkt. Die Untersuchungs- und Anzeigepflichten einer Legionellenbelastung des Trinkwassers werden erweitert. Ab Dezember 2013 gilt dann der schon seit 2001 vorgesehene verschärfte Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser.

Besonders in Altbauten und älteren Wohnanlagen können noch immer Hausanschlussleitungen oder Trinkwasser-Installationen teilweise aus Blei sein. Eigentümer von Anlagen für die Bereitstellung von Trinkwasser sind verpflichtet ihre Mieter oder Nutzer über das mögliche Vorhandensein von Blei in der Trinkwasserverteilung zu informieren.

Die neue Trinkwasserverordnung ist ein umfangreiches Regelwerk mit vielen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten. Sie sieht eine Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Die Regelungen der Trinkwasserverordnung richten sich nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, zum Beispiel Wasserversorgungswerke, Krankenhäuser, Schulen usw., sondern finden auch dort Anwendung wo Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit haften auch Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter für die Qualität der Trinkwasserversorgung.

Aus der novellierten Trinkwasserverordnung ergeben sich also neue Pflichten und Haftungsrisiken für Immobilieneigentümer und -verwalter.

 

BGH klärt wichtige Verjährungsfrage

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt.
Hintergrund
Ein Vermieter und seine ehemaligen Mieter streiten um die Erstattung von Kosten für Schönheitsreparaturen, die die Mieter ausgeführt hatten, ohne hierzu verpflichtet zu sein.
Die Mieter hatten eine Wohnung in Freiburg gemietet. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2006. Nach dem Mietvertrag mussten die Mieter nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen ausführen. Aufgrund dieser Klausel ließen die Mieter die Wohnung vor ihrem Auszug für 2.700 Euro renovieren. Erst später erfuhren sie, dass die Schönheitsreparaturklausel wegen des starren Fristenplans unwirksam ist und sie nicht hätten renovieren müssen.
Im Dezember 2009 reichten die Mieter Klage gegen den Vermieter auf Erstattung der Renovierungskosten ein. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt. Hier greife die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB, nach dem Erstattungsansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses verjähren.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Anspruch der Mieter ist verjährt.
Die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10)

(Quelle: Haufe.de)