Verbraucher können Immobilienkredit vorzeitig auflösen

Laut einem Artikel im Handelsblatt sind viele Baufinanzierungen fehlerhaft. Verbraucherschützer sagen, dass sich die Darlehen auch Jahre nach Vertragsabschluss ohne weitere Kosten kündigen lassen, da meistens der Fehler bei der Bank liegt.

Hamburg: Viele Bankkunden können häufig auch noch Jahre nach Vertragsabschluss ihr Immobiliendarlehen vorzeitig auflösen, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Bei vielen Darlehensverträgen sei nämlich die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und damit unwirksam, teilte die Verbraucherzentrale Hamburg (VZ HH) am Mittwoch mit. Sie überprüfte 300 Darlehensverträge; mehr als zwei Drittel davon sind ihrer Einschätzung nach fehlerhaft.

Banken und Sparkassen informieren der Untersuchung zufolge oft nicht richtig über den Beginn der Widerrufsfrist oder es fehlen entscheidende Hinweise insbesondere zu den Rechtsfolgen eines Widerrufs. „Ist die Widerrufsbelehrung falsch, startet die Widerrufsfrist nicht. Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden“, erläuterte Christian Schmidt-Burgk, Baufinanzierungsexperte bei der VZ HH.

Davon profitieren laut Schmidt-Burgk Bankkunden, die nach der Kündigung ihres Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen mussten oder es noch tun sollen. Sie müssten nicht kündigen, sondern könnten einfach widerrufen – und sparten so die Vorfälligkeitsentschädigung. Die sei im europäischen Vergleich in Deutschland überdurchschnittlich hoch, kritisierte Schmidt-Burgk.
Profitieren könnten laut dem Experten auch Kunden, die zur Zeit angesichts der niedrigen Darlehenszinsen in einen günstigeren Kredit umschulden möchten. Hier sei aber wohl fast immer die Unterstützung eines Anwalts nötig, um Ansprüche auch durchzusetzen, erklärte Schmidt-Burgk.
(C) handelsblatt.com

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Vermieter will neue Fenster in anderer Farbe einbauen

Ist der Austausch von undichten Fenstern dringend erforderlich, habe ein Mieter auch den Einbau von weißen Fenstern zu dulden. Selbst dann, wenn die ursprünglichen Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren, so das Urteil des AG München.

Der Sachverhalt

Aus dem Sachverhalt des Urteils geht hervor, dass eine Mieterin ihrem Vermieter gegenüber mehrfach die Undichtigkeit einiger Fenster ihrer Wohnung, sowie der Balkontüre, rügte. Der Vermieter beschloss, die Fenster und die Balkontüre auszutauschen. Die neuen Fenster sollten allerdings innen und außen weiß sein, wohin gehend die alten Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren. In der Wohnung der Mieterin befänden sich somit zweierlei Farbgebungen.
Als die Mieterin dies erfuhr, verweigerte sie den Einbau. Auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte sie ab. Durch den Einbau der weißen Fenster käme es zu einer massiven Umgestaltung der Mietsache. Dies habe sie nicht zu dulden. Der Vermieter sei rücksichtslos über ihre Vorstellungen hinweggegangen. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob der Vermieter Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster und der Balkontüre.

Das Urteil des Amtsgerichts München

Mit Urteil gab das Amtsgericht dem Vermieter Recht. Die Beklagte sei verpflichtet, den Einbau der neuen Fenster sowie der Balkontüre in der Farbgebung "weiß" zu dulden. Grundsätzlich habe ein Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Bei dem Einbau der neuen Fenster handele es sich um eine solche Maßnahme, da die ursprünglich vorhandenen Fenster undicht seien.

Die geplanten Maßnahmen seien der Beklagten auch zumutbar

Bei der Prüfung, ob eine Zumutbarkeit vorliege, sei insbesondere auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzubeziehen. Hierbei komme es auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters an, auf die Dauer und Schwere der Beeinträchtigung sowie auf die Dringlichkeit der vom Vermieter auszuführenden Arbeiten an.
Die Parteien seien sich einig, dass ein Austausch der undichten Fenster im Esszimmer und Wohnzimmer dringend erforderlich sei. Der Farbwechsel von innen braun zu weiß sei dabei nach Sicht des Gerichts nicht willkürlich. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass bei dem geplanten Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmengestaltung unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien, sei dies von der Mieterin hinzunehmen. Die weißen Fensterrahmen an einem Fenster in Kombination mit braunen Fensterrahmen an anderen Fenstern mögen vielleicht nicht dem persönlichen Geschmack der Mieterin entsprechen, seien aber als so minimale optische Beeinträchtigung anzusehen, dass es ihr zuzumuten sei, den Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmenfarbgestaltung zu dulden.

Urteil: Vermieter steht Entscheidungsspielraum zu

Aus dem Mietvertrag ergebe sich kein Anspruch darauf, dass sämtliche Fensterrahmen in der Wohnung für immer in der Farbgebung Eiche braun gehalten werden. Dem Vermieter sei hinsichtlich der Wahl von neuen Fenstern ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen, der die Entscheidung von Holzrahmenfenster in braun in Kunststofffenster der Farbgebung weiß ohne weiteres umfasse. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Klägers, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen.
Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 11.12.2012 - 473 C 25342/12

(C) rechtsindex.de

Werbungskostenabzug bei Ferienwohnungen

Bei einer teils selbstgenutzten Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung anhand einer Prognose zu überprüfen.
Hintergrund

Die Eigentümer (Eheleute) errichteten in 1999/2000 ein Ferienhaus an der Küste. In einem für 10 Jahre abgeschlossenen Gästevermittlungsvertrag vereinbarten sie, dass sie das Haus höchstens 4 Wochen im Jahr selbst nutzen dürfen. Die Auslastung war mit 115 bis 184 Vermietungstagen relativ hoch. Für die Jahre 1999 bis 2006 erklärten die Eheleute Verluste aus Gewerbebetrieb zwischen 4.000 EUR und 10.000 EUR, die das FA für die Streitjahre (2004/2005) mit der Begründung nicht anerkannte, die vorgelegte Prognoserechnung führe zu einem Totalverlust.

Das FG gab der Klage weitgehend statt. Es ging nicht von gewerblichen, sondern von Vermietungseinkünften aus und meinte, die Einkünfteerzielungsabsicht sei zu unterstellen, d.h. nicht anhand einer Prognose zu prüfen. Denn das Ferienhaus sei deutlich über die ortsüblichen Vermietungstage hinaus ausgelastet gewesen. In einem solchen Fall stelle eine geringe Selbstnutzung für zwei bis drei Wochen im Jahr die Überschusserzielungsabsicht nicht in Frage.

Entscheidung

Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Da kein häufiger Mieterwechsel vorlag und keine unüblichen Sonderleistungen erbracht wurden, lehnt der BFH - mit dem FG - gewerbliche Einkünfte ab und bejaht die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Sodann bestätigt der BFH die bisherige Rechtsprechung, dass bei teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen die Frage, ob mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird, anhand einer - unter Heranziehung aller objektiven Umstände zu treffenden - Prognose zu entscheiden ist. Diese Prüfung ist schon dann erforderlich, wenn sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten hat, und zwar unabhängig davon, ob er davon Gebrauch macht.

Die vom FG erwogenen Aspekte - ob die Möglichkeit der Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten gelegen hat, zu welchem Zweck die vertraglich vorbehaltene Selbstnutzung erfolgt und wie hoch die durchschnittlich erreichte Anzahl an Vermietungstagen liegt - sind in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen und werden vom BFH zurückgewiesen. Das FG hat daher die bisher unterlassene Totalüberschussprognose nachzuholen.

Hinweis

In der FG-Rechtsprechung wird z.T. die Meinung vertreten, eine Prognose, ob sich langfristig ein Einnahmeüberschuss ergibt, sei nicht erforderlich, wenn die tatsächliche Vermietungszeit 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit übersteigt. Denn eine hohe Auslastung sei ein ausreichendes Kriterium dafür, dass der Eigentümer das Objekt als Einkunftsquelle nutzt und private Erwägungen in den Hintergrund treten. Der BFH widerspricht dieser Auffassung. Es bleibt somit dabei, dass die vorbehaltene Selbstnutzung als Indiz für eine nicht mit der Einkünfteerzielung zusammen hängende Veranlassung zu berücksichtigen ist. Damit ist die von mancher Seite erwartete Rechtsprechungsänderung ausgeblieben.

BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, veröffentlicht am 24.7.2013 

(C) Haufe.de/Immobilien

Mietrecht: Kleines Schuhregal im Treppenhaus kann zulässig sein

Der Mieter einer Wohnung darf ein kleines Schuhregal vor der Wohnungstür im Treppenhaus aufstellen, wenn dieses die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt und den Fluchtweg nicht versperrt.

Hintergrund

Der Mieter einer Wohnung hat im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür ein Schuhregal aufgestellt. Dieses ist 30 cm tief. Der Mietvertrag enthält keine speziellen Vereinbarungen über die Nutzung des Treppenhauses. Die Vermieterin verlangt, dass der Mieter das Regal entfernt.

Entscheidung

Der Mieter muss das Schuhregal nicht entfernen.

Das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen. Wenn keine besonderen Vereinbarungen getroffen sind, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Gemeinschaftsräumen typischerweise verbundenen Flächen ab. Art und Umfang der Nutzung von Gemeinschaftsflächen hängen von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Dabei sind die Belange anderer Mieter zu berücksichtigen.

Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin nicht darlegen, dass das Schuhregal andere konkret behindert oder den Fluchtweg versperrt. Etwaige Belästigungen waren nicht ersichtlich.

(AG Herne, Urteil v. 11.7.2013, 20 C 67/13)

(C) Haufe.de/Immobilien

Immobilienmarkt Hannover: Kaufpreise für Wohnungen ziehen um 10 Prozent an

Kaufpreise für Wohnungen in Hannover steigen um 10 Prozent auf durchschnittlich 1.339 Euro pro Quadratmeter / Südstadt-Bult ist mit 1.913 Euro teuerster Bezirk, das zeigt der Marktbericht Hannover des Immobilienportals immowelt.de / Mietpreise steigen moderat um 3 Prozent auf 7,00 Euro pro Quadratmeter

Wohnungspreise im Aufwärtstrend: 
Innerhalb eines Jahres steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Hannover um 10 Prozent. Pro Quadratmeter zahlen die Hannoveraner im 1. Quartal 2013 durchschnittlich 1.339 Euro, das zeigt der Marktbericht Hannover von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Auch wenn die Preissteigerung hoch ist: Wohnungen kosten in der niedersächsischen Landeshauptstadt 30 Prozent weniger als im deutschen Durchschnitt, der bei 1.905 Euro pro Quadratmeter liegt.
Südstadt-Bult mit Preissprung von 18 Prozent
Mit einem Spitzenpreis von durchschnittlich 1.913 Euro pro Quadratmeter ist Südstadt-Bult der teuerste Bezirk. Das Wohngebiet ist aufgrund der großen Dichte an Schulen vor allem für Familien attraktiv. Darüber hinaus bietet der im Bezirk gelegene Maschsee viel Platz für Freizeitaktivitäten. Der gefragte Mix aus Zentrumsnähe und Naherholung zieht immer mehr Käufer an, die Preise steigen innerhalb eines Jahres daher um 18 Prozent.
Wohnungen in Kirchrode-Bemerode-Wülferode werden ebenfalls um 18 Prozent teurer. Im 1. Quartal 2013 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.446 Euro. Das bürgerlich-gehobene Kirchrode ist bei den Hannoveranern beliebt, ebenso das Wohngebiet Kronsberg, das im Zuge der Weltausstellung EXPO 2000 entstanden ist. Im vergangenen Jahr wurde das Stadtquartier auf dem World City Summit in Singapur - dem Weltstädtegipfel - sogar als eines der hundert innovativsten Infrastrukturprojekte der Welt geehrt.

Leichter Aufwärtstrend bei Mietpreisen
Die Preise für Mietwohnungen steigen in Hannover ebenfalls, wenn auch moderat: Verglichen mit dem Vorjahr sind neuvermietete Wohnungen im 1. Quartal 2013 um 3 Prozent teurer. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 7,00 Euro und damit über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,60 Euro - anders als bei den Kaufpreisen, die fast ein Drittel unter dem deutschen Durchschnitt liegen.
Teuer sind vor allem Hannover-Mitte (8,00 Euro, +2 Prozent) und Südstadt-Bult (7,80 Euro, +4 Prozent). Das hohe Preisniveau ist mit dem begrenzten Angebot an Wohnraum in beiden Bezirken zu erklären. Durch den Trend zum Wohnen in der Innenstadt und der im Vergleich dazu geringen Wohnungsbautätigkeit zeichnen sich weitere Preissteigerungen ab.
Mit einem Plus von 10 Prozent ist auch Misburg-Anderten deutlich im Aufwärtstrend. Im östlichsten Stadtbezirk Hannovers sind in den letzten Jahren zahlreiche Neubauten entstanden, die den Bezirk aufwerten und das Preisniveau auf 6,60 Euro pro Quadratmeter anheben.

Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise in Hannover waren 1.300 auf immowelt.de inserierte Angebote. Verglichen wurde jeweils das 1. Quartal 2013 mit dem Vorjahreszeitraum. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung, die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise. 

Verfasser/Herausgeber:
(C)immowelt.de

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Vermieter: Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.

Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.
Entscheidung
Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.
Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz
Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.
(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)

(C) haufe.de

Trinkwasserverordnung - Novelle der Novelle verzögert sich

Am 31.10.2012 endet die Frist, innerhalb derer viele Immobilieneigentümer ihre Trinkwasseranlagen erstmals auf Legionellen prüfen lassen müssen. Die geplante Verlängerung dieser Frist scheint sich zu verzögern.
Am 1.11.2011 ist die Novelle zur Trinkwasserverordnung in Kraft getreten. Demnach sind die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, jährlich Proben an zentralen Wasserboilern mit mehr als 400 Litern Fassungsvermögen und an speziell festgelegten Entnahmestellen zu entnehmen. Darüber hinaus müssen sie die Proben von akkreditierten Speziallabors auf Legionellen untersuchen lassen. Für die Erstbeprobung sieht die Verordnung eine Frist bis zum 31.10.2012 vor.
Im Zuge einer Novellierung der Novelle soll diese Frist bis zum 31.12.2013 verlängert werden. Ob die geplante Fristverlängerung rechtzeitig bis Ende Oktober in Kraft treten kann, ist dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) zufolge fraglich. Ursprünglich sollte der Bundesrat am 21.9.2012 über die Änderung entscheiden; die Entscheidung wurde nun auf den 12.10.2012 vertagt.

Verlängerter Untersuchungsturnus geplant
Die nochmalige Novelle sieht zudem vor, den regelmäßigen Untersuchungsturnus von einem auf drei Jahre zu verlängern. Ferner soll in Zukunft eine Meldung an das Gesundheitsamt nur erfolgen, wenn eine Probe mehr als 100 Legionellen pro 100 Milliliter Wasser aufweist.
Schonfrist für Nachzügler?
Bis eine Neuregelung in Kraft tritt, ist die bestehende Fassung anzuwenden, d. h. alle betroffenen Anlagen sind bis zum 31.10.2012 zu prüfen. Ob Eigentümer und Unternehmen, die sich bereits jetzt auf eine Verlängerung der Erstbeprobungsfrist verlassen haben bzw. in diesem Zeitraum aus unterschiedlichen Gründen keine Beprobung vornehmen, nun damit rechnen müssen, ordnungsrechtlich belangt zu werden, ist dem DDIV zufolge nicht bekannt. Allgemein werde von einer Schonfrist ausgegangen, die in Fällen einer noch nicht bis 31.10.2012 vorgenommen Probeentnahme greife. Sofern die Novellierung den Bundesrat passiere, werde ohnehin eine rückwirkende Regelung festgeschrieben. Um Rechtssicherheit zu erlangen, empfehlen der DDIV und seine Landesverbände, beim zuständigen Gesundheitsamt die konkrete Handhabung zu erfragen.
(C) haufe.de

BGH: Wegerecht bleibt bestehen, wenn Erbbaurecht erlischt

Beim Erlöschen eines Erbbaurechts bleiben den Erbbauberechtigten bestellte Wege- und Leitungsrechte bestehen und werden Bestandteil des Erbbaugrundstücks.

Hintergrund
Die Eigentümer zweier benachbarter Reihenhausgrundstücke streiten darüber, ob ein Wegerecht erloschen ist.
Das Grundstück mit der Hausnummer 23 war mit einem Erbbaurecht belastet. Zu Gunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten lastet auf dem benachbarten Grundstück Hausnummer 25 ein Wegerecht.
Die jetzigen Eigentümer des Grundstücks Nr. 23 kauften das auf dem Grundstück lastende Erbbaurecht sowie das Grundstück selbst und ließen das Erbbaurecht löschen.
Die Eigentümer des Grundstücks Nr. 25 meinen, mit dem Erlöschen des Erbbaurechts sei auch das Wegerecht erloschen. Sie verlangen nun von den Eigentümern des Grundstücks Nr. 23, es zu unterlassen, ihr Grundstück zu betreten.
Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab. Das Wegerecht besteht nach wie vor.
Grunddienstbarkeiten für Wege- und Leitungsrechte, die regelmäßig der Erschließung des Bauwerks dienen, werden - wie auch das Bauwerk selbst - mit dem Erlöschen des Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks.
Ob dies auch für andere Dienstbarkeiten, Reallasten und dingliche Vorkaufsrechte gilt, die nicht der weiteren Nutzung des Bauwerks dienen, erscheint zweifelhaft. Dem Zweck dieser Rechte könnte es eher entsprechen, wenn solche Rechte mit dem Erbbaurecht untergingen. Das kann jedoch dahinstehen, weil es hier um den Übergang eines für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellten Wegerechts geht.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 102/11)

(C) haufe.de
 

BGH: Mieter darf nach Vorschuss für Mangelbeseitigung nicht untätig bleiben

Nimmt ein Mieter, der vom Vermieter einen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache erhalten hat, die Mangelbeseitigung nicht in Angriff, kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Hat der Vermieter dem Mieter einen Vorschuss gezahlt, damit der Mieter einen Mangel der Mietsache beseitigen lassen kann, muss der Mieter den Vorschuss dieser Zweckbestimmung entsprechend verwenden. Dabei lässt sich der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Mangelbeseitigung, für die er den Vorschuss erhalten hat, in Angriff nehmen muss, nicht abstrakt festlegen. Dieser hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wenn der Mieter trotz Erhalt des Vorschusses die Mangelbeseitigungsarbeiten über längere Zeit nicht in Angriff nimmt, kann dies eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Auch hier kommt es für die Beurteilung auf den Einzelfall an.
(BGH, Beschluss v. 17.1.2012, VIII ZR 63/11)

(C) haufe.de
 

Studien belegen: Deutschland hat neue Wohnungsnot

Deutschland hat eine neue Wohnungsnot. Insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten hat sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt deutlich zugespitzt. Hier gibt es einen massiven Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen.

Aktuell fehlen in den zehn deutschen Großstädten, die den stärksten Wohnungsmangel haben, mehr als 100.000 Mietwohnungen - rund 17.500 davon allein in Frankfurt am Main und 8.000 in Stuttgart.
Wenn der Mietwohnungsbau nicht verdoppelt wird und auf mindestens 130.000 neue Wohnungen pro Jahr ansteigt, dann wird sich die Mietwohnungslücke drastisch vergrößern: In fünf Jahren werden dann 400.000 Mietwohnungen bundesweit fehlen. Unterm Strich bedeutet dies somit, dass bis 2017 insgesamt 825.000 Mietwohnungen neu gebaut werden müssen.

Zu diesem Ergebnis kommen zwei aktuelle Studien, die das Pestel-Institut in Hannover und der Bochumer Wohnungsbau-Experte Prof. Dr. Volker Eichener im Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ erstellt haben. In dem Bündnis haben sich führende Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche zusammengeschlossen: die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Deutsche Mieterbund (DMB) und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM).
Die Studien belegen, dass der schrittweise Rückzug des Bundes aus der Wohnungsbauförderung in den vergangenen 15 Jahren zu der neuen Wohnungsnot geführt hat. Zudem zeigen die Berechnungen der Wissenschaftler, dass die Bundesländer die soziale Wohnraumförderung im vergangenen Jahrzehnt um nahezu 80 Prozent reduziert haben.
Für einen Großteil der Haushalte in Deutschland werde das Wohnen finanziell immer belastender. „Einkommen und Wohnkosten laufen immer weiter auseinander“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. Einerseits seien Mieten und Nebenkosten deutlich gestiegen, andererseits habe die Zahl einkommensschwacher Haushalte zugenommen. „Ein Ende dieser Entwicklung ist gegenwärtig nicht erkennbar“, sagt Matthias Günther.
Die Wissenschaftler sehen die neue Wohnungsnot sogar als Gefahr für die wirtschaftliche Entwicklung – insbesondere in Ballungszentren. „Wohnmöglichkeiten und Wohnpreise sind wichtige Standortfaktoren für eine sich immer internationaler orientierende Wirtschaft“, so Günther.
Vor diesem Hintergrund fordern die Bündnispartner der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ eine neue Wohnungsbaupolitik für Deutschland. Bislang scheine die Bedeutung des Themas in der Bundespolitik noch nicht angekommen zu sein. Dringend erforderlich sei beim Mietwohnungsbau eine Verdoppelung der Bauleistung auf dann 130.000 Wohnungen pro Jahr. Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau müssten sich dazu deutlich verbessern.
„Die neue Wohnungsnot ist hausgemacht. Insbesondere der Bund sollte sich seiner Verantwortung für die nationale Wohnungsversorgung wieder bewusst werden. Er muss insbesondere steuerrechtliche Hemmnisse beseitigen und in der Wohnungsbauförderung die Initiative ergreifen, um die neue Wohnungsnot zu lindern“ sagt der Rektor der Bochumer Immobilien-Hochschule EBZ Business School, Prof. Dr. Volker Eichener.
Kernpunkt einer neuen Wohnungsbaupolitik müsste eine steuerliche Erleichterung des Mietwohnungsbaus sein, so Eichener. Gemeinsam mit der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ hält er eine Erhöhung des jährlichen Abschreibungssatzes auf 4 Prozent für angemessen. Darüber hinaus fordert der Wohnungsbau-Experte eine Verdoppelung der Kompensationszahlungen vom Bund an die Länder. Diese sollen jedoch eine strenge Zweckbindung an die Neubauförderung enthalten. Die Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ will eine Verbesserung der sozialen Wohnraumförderung erreichen. Sie fordert den Neubau von Sozialwohnungen.
(C) haufe.de

BGH: Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Umlage von Renovierungskosten, die aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme angefallen sind.

Im Januar 2007 kündigte der Vermieter an, Wasserzähler einbauen zu lassen. Hierfür sei eine Mieterhöhung von 2,28 Euro monatlich zu erwarten.

Daraufhin erklärte der Mieter, er dulde den Einbau des Zählers in seiner Wohnung erst, wenn der Vermieter ihm einen Vorschuss für das Neutapezieren seiner Küche zahle, das durch die Baumaßnahme erforderlich werde. Der Vermieter zahlte den gewünschten Vorschuss. Gleichzeitig erklärte er, dass auch dies Kosten der Modernisierung seien. Deshalb werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen.

Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten inkl. des Tapezier-Vorschusses gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter um. Hierdurch errechnete sich eine Mieterhöhung von 2,79 Euro monatlich. 1,32 Euro davon entfielen auf die Kosten für das Tapezieren. Diesen Anteil zahlte der Mieter 2 Jahre lang nicht. Der Vermieter klagte schließlich auf 24 x 1,32 Euro = 31,68 Euro.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)

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(C) haufe.de/immobilien

Nur noch 900 Millionen Euro für die Gebäudesanierung - Energiewende droht zu scheitern

Wie aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Fraktion Bündnis90/Die Grünen hervorgeht, stehen für die KfW-Gebäudesanierungsprogramme in 2012 statt der angekündigten 1,5 Milliarden Euro nur noch 900 Millionen Euro zur Verfügung.

"Die Energiewende implodiert noch bevor sie überhaupt begonnen hat, wenn es nicht gelingt, die verbindlich zugesagten Mittel auf andere Weise zu sichern", mahnte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundesverbandes, und forderte ein Engagement der Bundesregierung, ihr Wort zu halten.

Aus Sicht der BSI wären eigentlich rund 5 Milliarden Euro notwendig gewesen, um die Energieziele der Bundesregierung zu erreichen. Der Bundestag hatte dennoch nur 1,5 Milliarden Euro beschlossen. Dass nun selbst diese Mittel schon wenige Wochen später aufgrund niedrigerer Einnahmen des Energie- und Klimafonds nicht vollständig zu Verfügung stehen sollen, könnte irreparable Schäden verursachen, so Gedaschko. "Denn die Wohnungs- und Immobilienunternehmen können Entscheidungen für eine energetische Sanierung nur treffen, wenn sie Planungssicherheit und eine verlässliche Mittelausstattung der Förderprogramme haben."

"Seit fast drei Jahren herrscht eine Verunsicherung und zunehmender Attentismus bei den Marktteilnehmern durch das ständige Hin und Her bei der Finanzierung der Gebäudesanierung. Das haben auch die zurückgehenden Anfragen bei der KfW nach Fördermitteln in den ersten Quartalen 2011 gezeigt. "Wenn die Bundesregierung hier nicht nachjustiert, droht die Energiewende zu scheitern", so Gedaschko. Der BSI-Vorsitzende forderte die Bundesregierung dringend auf, die fehlenden Mittel an anderer Stelle aus dem Bundeshaushalt zu nehmen oder innerhalb des Energie- und Klimafonds umzuschichten.

Darüber hinaus appellierte die BSI an den Vermittlungsausschuss, bei seiner nächsten Sitzung am 8. Februar zu einem positiven Bescheid für die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung zu kommen. "Die Energiewende kann nur funktionieren, wenn sowohl die KfW-Förderung als auch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für die energetische Sanierung ausreichend vorhanden sind", so der BSI-Vorsitzende.

Quelle: http://www.bfw-bund.de

(C) kon-ii.de

BGH: Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern

Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.
Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietstruktur dahingehend ändern durfte, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.

Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein und rechnen die Wasserkosten seitdem wie zuvor angekündigt nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.

Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB, der dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglicht, sei nicht anwendbar, weil diese Vorschrift erst am 1.9.2001 und damit nach Beginn des Mietverhältnisses in Kraft getreten sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht.

Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das haben die Vermieter gemacht.

Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.

Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.

(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)

(C) haufe.de

Das Ende des Hauptmietvertrags beendet nicht zugleich den Untermietvertrag

Dass die Beendigung eines Hauptmietvertrags ein Untermietverhältnis unberührt lässt, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Januar 2011.

Ein Vermieter hatte eine Wohnung an einen Mieter vermietet, der diese wiederum mit Zustimmung des Vermieters an mehrere Untermieter weitervermietete. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war vereinbart worden, dass die vom Mieter geschlossenen Untermietverhältnisse mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den Hauptvermieter übergehen sollten. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses weigerten sich die Untermieter jedoch, die Miete an den Hauptvermieter zu zahlen. Der Hauptvermieter klagte daraufhin auf Feststellung, dass die Untermietverhältnisse auf ihn übergegangen seien.

Ohne Erfolg. Ein Wechsel eines Vertragspartners ist nur dann möglich, wenn alle Beteiligten daran mitwirken. Da der Hauptvermieter keine vertragliche Beziehung zu den Untermietern hatte, war die Beendigung des Hauptmietverhältnisses ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse. Die mit dem Mieter getroffene Vereinbarung zur Überleitung der Untermietverhältnisse stellte einen unwirksamen Vertrag zu Lasten Dritter dar. Alle Untermieter hätten dieser Vereinbarung zustimmen müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 06.01.11, Az. 24 U 6/10). 

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Schadensersatzansprüche verjähren erst nach offizieller Wohnungsübergabe

Dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an Mieträumen erst ab ordnungsgemäßer Übergabe innerhalb von 6 Monaten verjähren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden in den Mieträumen. Anfang Juli 2007 hatte der Mieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Er hatte dem Vermieter bereits angeboten, die Wohnung zurückzugeben. Als der Vermieter dies ablehnte, warf der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Erst Anfang Oktober 2007 führten Vermieter und Mieter dann eine offizielle Wohnungsübergabe durch. Im März 2008 beantragte der Vermieter schließlich einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter, mit dem er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung einforderte. Der Mieter berief sich auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Der BGH entschied, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält. Eine Rückgabe setzt grundsätzlich voraus, dass ein Vermieter uneingeschränkt in der Lage ist, das Vorhandensein von Schäden zu prüfen. Die bloße Beendigung eines Mietverhältnisses leitet den Beginn der kurzen Verjährung noch nicht ein. Im entschiedenen Rechtsstreit hat die Verjährung erst Anfang Oktober 2007 begonnen, denn der Vermieter hatte die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten; und nicht bereits zuvor durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurück zu nehmen. Da Vermieter und Mieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt hatten, konnte der Mieter sich nicht darauf berufen, die streitgegenständliche Mietwohnung bereits zuvor übergeben zu haben (BGH, Urteil v. 12.10.11, AZ. VIII ZR 8/11).

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

BGH: Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen

Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.

Hintergrund

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Wohnungen, dass dieser die Anbringung duldet.

Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, u. a. „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Der Mieter weigert sich, die Maßnahme zu dulden, weil diese in der Ankündigung nicht hinreichend beschrieben sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Der Mieter muss die Maßnahme dulden.

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, wie die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung dem Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, ermöglicht, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10)

(C) haufe.de/immobilien

BGH: „Weißen“ ist nicht dasselbe wie „Streichen“

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Im Formularmietvertrag wurde die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen. Zum Umfang der Arbeiten heißt es, dass diese u. a. „das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieterin beauftragte daraufhin einen Handwerker mit diesen Arbeiten und verlangt nun die Kosten hierfür vom Mieter als Schadensersatz.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht.

Die Renovierungsklausel ist unwirksam, denn sie enthält eine unzulässige Farbvorgabe. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden nicht nur im Sinne von „Streichen", sondern so zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren. Hierdurch wird er in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohne dass die Vermieterin hieran ein anerkennenswertes Interesse hat.

(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11)

(C) haufe.de

BGH: Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.

Hintergrund

Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung, mit dem der Kostenverteilungsschlüssel für einige Kostenpositionen geändert wurde.

In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 Quadratmeter entfallen, beträgt dieser bei den Teileigentumseinheiten 34,2 Quadratmeter.

Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden.

Hinsichtlich anderer Kosten verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. bei den Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch.

Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos. Die Änderung der Kostenverteilung war zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

§ 16 Abs. 3 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten, den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.

Bei Änderungen des Umlageschlüssels haben die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Eines sachlichen Grundes für die Änderung bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.

Vorliegend ist die Umstellung des Umlageschlüssels von MEA auf Quadratmeter nicht zu beanstanden. Die Änderung führt zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers. Allerdings war er durch den bisherigen Schlüssel, der die Eigentümer von Teileigentumseinheiten wesentlich geringer belastet hat, unbillig privilegiert, während der neue Schlüssel zu höherer Kostengerechtigkeit führt.

(BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)

(C) haufe.de

Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer !

Der Bericht des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) und des Umweltbundesamtes (UBA) bescheinigte im Jahr 2009 dem "Wasser für den menschlichen Gebrauch" aus den über 2.600 großen zentralen Wasserversorgungsanlagen in Deutschland eine gute bis sehr gute Qualität. Die Trinkwasserqualität ist jedoch nicht überall in Deutschland gleich gut. 

Am 1. November 2011 tritt die angepasste Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Gegenüber der alten Fassung aus dem Jahre 2001 wurden neue wissenschaftliche Erkenntnisse und europarechtliche Vorgaben berücksichtigt. Deutschland ist damit das erste Land innerhalb der Europäischen Union, das einen Grenzwert für Uran im Trinkwasser festgelegt.

Der Grenzwert für das Schwermetall Cadmium wird von 0,005 auf 0,003 Milligramm (= 3 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser gesenkt. Die Untersuchungs- und Anzeigepflichten einer Legionellenbelastung des Trinkwassers werden erweitert. Ab Dezember 2013 gilt dann der schon seit 2001 vorgesehene verschärfte Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser.

Besonders in Altbauten und älteren Wohnanlagen können noch immer Hausanschlussleitungen oder Trinkwasser-Installationen teilweise aus Blei sein. Eigentümer von Anlagen für die Bereitstellung von Trinkwasser sind verpflichtet ihre Mieter oder Nutzer über das mögliche Vorhandensein von Blei in der Trinkwasserverteilung zu informieren.

Die neue Trinkwasserverordnung ist ein umfangreiches Regelwerk mit vielen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten. Sie sieht eine Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Die Regelungen der Trinkwasserverordnung richten sich nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, zum Beispiel Wasserversorgungswerke, Krankenhäuser, Schulen usw., sondern finden auch dort Anwendung wo Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit haften auch Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter für die Qualität der Trinkwasserversorgung.

Aus der novellierten Trinkwasserverordnung ergeben sich also neue Pflichten und Haftungsrisiken für Immobilieneigentümer und -verwalter.