Studien belegen: Deutschland hat neue Wohnungsnot

Deutschland hat eine neue Wohnungsnot. Insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten hat sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt deutlich zugespitzt. Hier gibt es einen massiven Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen.

Aktuell fehlen in den zehn deutschen Großstädten, die den stärksten Wohnungsmangel haben, mehr als 100.000 Mietwohnungen - rund 17.500 davon allein in Frankfurt am Main und 8.000 in Stuttgart.
Wenn der Mietwohnungsbau nicht verdoppelt wird und auf mindestens 130.000 neue Wohnungen pro Jahr ansteigt, dann wird sich die Mietwohnungslücke drastisch vergrößern: In fünf Jahren werden dann 400.000 Mietwohnungen bundesweit fehlen. Unterm Strich bedeutet dies somit, dass bis 2017 insgesamt 825.000 Mietwohnungen neu gebaut werden müssen.

Zu diesem Ergebnis kommen zwei aktuelle Studien, die das Pestel-Institut in Hannover und der Bochumer Wohnungsbau-Experte Prof. Dr. Volker Eichener im Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ erstellt haben. In dem Bündnis haben sich führende Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche zusammengeschlossen: die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Deutsche Mieterbund (DMB) und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM).
Die Studien belegen, dass der schrittweise Rückzug des Bundes aus der Wohnungsbauförderung in den vergangenen 15 Jahren zu der neuen Wohnungsnot geführt hat. Zudem zeigen die Berechnungen der Wissenschaftler, dass die Bundesländer die soziale Wohnraumförderung im vergangenen Jahrzehnt um nahezu 80 Prozent reduziert haben.
Für einen Großteil der Haushalte in Deutschland werde das Wohnen finanziell immer belastender. „Einkommen und Wohnkosten laufen immer weiter auseinander“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. Einerseits seien Mieten und Nebenkosten deutlich gestiegen, andererseits habe die Zahl einkommensschwacher Haushalte zugenommen. „Ein Ende dieser Entwicklung ist gegenwärtig nicht erkennbar“, sagt Matthias Günther.
Die Wissenschaftler sehen die neue Wohnungsnot sogar als Gefahr für die wirtschaftliche Entwicklung – insbesondere in Ballungszentren. „Wohnmöglichkeiten und Wohnpreise sind wichtige Standortfaktoren für eine sich immer internationaler orientierende Wirtschaft“, so Günther.
Vor diesem Hintergrund fordern die Bündnispartner der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ eine neue Wohnungsbaupolitik für Deutschland. Bislang scheine die Bedeutung des Themas in der Bundespolitik noch nicht angekommen zu sein. Dringend erforderlich sei beim Mietwohnungsbau eine Verdoppelung der Bauleistung auf dann 130.000 Wohnungen pro Jahr. Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau müssten sich dazu deutlich verbessern.
„Die neue Wohnungsnot ist hausgemacht. Insbesondere der Bund sollte sich seiner Verantwortung für die nationale Wohnungsversorgung wieder bewusst werden. Er muss insbesondere steuerrechtliche Hemmnisse beseitigen und in der Wohnungsbauförderung die Initiative ergreifen, um die neue Wohnungsnot zu lindern“ sagt der Rektor der Bochumer Immobilien-Hochschule EBZ Business School, Prof. Dr. Volker Eichener.
Kernpunkt einer neuen Wohnungsbaupolitik müsste eine steuerliche Erleichterung des Mietwohnungsbaus sein, so Eichener. Gemeinsam mit der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ hält er eine Erhöhung des jährlichen Abschreibungssatzes auf 4 Prozent für angemessen. Darüber hinaus fordert der Wohnungsbau-Experte eine Verdoppelung der Kompensationszahlungen vom Bund an die Länder. Diese sollen jedoch eine strenge Zweckbindung an die Neubauförderung enthalten. Die Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ will eine Verbesserung der sozialen Wohnraumförderung erreichen. Sie fordert den Neubau von Sozialwohnungen.
(C) haufe.de

BGH: Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Umlage von Renovierungskosten, die aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme angefallen sind.

Im Januar 2007 kündigte der Vermieter an, Wasserzähler einbauen zu lassen. Hierfür sei eine Mieterhöhung von 2,28 Euro monatlich zu erwarten.

Daraufhin erklärte der Mieter, er dulde den Einbau des Zählers in seiner Wohnung erst, wenn der Vermieter ihm einen Vorschuss für das Neutapezieren seiner Küche zahle, das durch die Baumaßnahme erforderlich werde. Der Vermieter zahlte den gewünschten Vorschuss. Gleichzeitig erklärte er, dass auch dies Kosten der Modernisierung seien. Deshalb werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen.

Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten inkl. des Tapezier-Vorschusses gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter um. Hierdurch errechnete sich eine Mieterhöhung von 2,79 Euro monatlich. 1,32 Euro davon entfielen auf die Kosten für das Tapezieren. Diesen Anteil zahlte der Mieter 2 Jahre lang nicht. Der Vermieter klagte schließlich auf 24 x 1,32 Euro = 31,68 Euro.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)

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(C) haufe.de/immobilien

Nur noch 900 Millionen Euro für die Gebäudesanierung - Energiewende droht zu scheitern

Wie aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Fraktion Bündnis90/Die Grünen hervorgeht, stehen für die KfW-Gebäudesanierungsprogramme in 2012 statt der angekündigten 1,5 Milliarden Euro nur noch 900 Millionen Euro zur Verfügung.

"Die Energiewende implodiert noch bevor sie überhaupt begonnen hat, wenn es nicht gelingt, die verbindlich zugesagten Mittel auf andere Weise zu sichern", mahnte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des GdW Bundesverbandes, und forderte ein Engagement der Bundesregierung, ihr Wort zu halten.

Aus Sicht der BSI wären eigentlich rund 5 Milliarden Euro notwendig gewesen, um die Energieziele der Bundesregierung zu erreichen. Der Bundestag hatte dennoch nur 1,5 Milliarden Euro beschlossen. Dass nun selbst diese Mittel schon wenige Wochen später aufgrund niedrigerer Einnahmen des Energie- und Klimafonds nicht vollständig zu Verfügung stehen sollen, könnte irreparable Schäden verursachen, so Gedaschko. "Denn die Wohnungs- und Immobilienunternehmen können Entscheidungen für eine energetische Sanierung nur treffen, wenn sie Planungssicherheit und eine verlässliche Mittelausstattung der Förderprogramme haben."

"Seit fast drei Jahren herrscht eine Verunsicherung und zunehmender Attentismus bei den Marktteilnehmern durch das ständige Hin und Her bei der Finanzierung der Gebäudesanierung. Das haben auch die zurückgehenden Anfragen bei der KfW nach Fördermitteln in den ersten Quartalen 2011 gezeigt. "Wenn die Bundesregierung hier nicht nachjustiert, droht die Energiewende zu scheitern", so Gedaschko. Der BSI-Vorsitzende forderte die Bundesregierung dringend auf, die fehlenden Mittel an anderer Stelle aus dem Bundeshaushalt zu nehmen oder innerhalb des Energie- und Klimafonds umzuschichten.

Darüber hinaus appellierte die BSI an den Vermittlungsausschuss, bei seiner nächsten Sitzung am 8. Februar zu einem positiven Bescheid für die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung zu kommen. "Die Energiewende kann nur funktionieren, wenn sowohl die KfW-Förderung als auch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für die energetische Sanierung ausreichend vorhanden sind", so der BSI-Vorsitzende.

Quelle: http://www.bfw-bund.de

(C) kon-ii.de

BGH: Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern

Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.
Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietstruktur dahingehend ändern durfte, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.

Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein und rechnen die Wasserkosten seitdem wie zuvor angekündigt nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.

Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB, der dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglicht, sei nicht anwendbar, weil diese Vorschrift erst am 1.9.2001 und damit nach Beginn des Mietverhältnisses in Kraft getreten sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht.

Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das haben die Vermieter gemacht.

Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.

Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.

(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)

(C) haufe.de

Das Ende des Hauptmietvertrags beendet nicht zugleich den Untermietvertrag

Dass die Beendigung eines Hauptmietvertrags ein Untermietverhältnis unberührt lässt, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Januar 2011.

Ein Vermieter hatte eine Wohnung an einen Mieter vermietet, der diese wiederum mit Zustimmung des Vermieters an mehrere Untermieter weitervermietete. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war vereinbart worden, dass die vom Mieter geschlossenen Untermietverhältnisse mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den Hauptvermieter übergehen sollten. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses weigerten sich die Untermieter jedoch, die Miete an den Hauptvermieter zu zahlen. Der Hauptvermieter klagte daraufhin auf Feststellung, dass die Untermietverhältnisse auf ihn übergegangen seien.

Ohne Erfolg. Ein Wechsel eines Vertragspartners ist nur dann möglich, wenn alle Beteiligten daran mitwirken. Da der Hauptvermieter keine vertragliche Beziehung zu den Untermietern hatte, war die Beendigung des Hauptmietverhältnisses ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse. Die mit dem Mieter getroffene Vereinbarung zur Überleitung der Untermietverhältnisse stellte einen unwirksamen Vertrag zu Lasten Dritter dar. Alle Untermieter hätten dieser Vereinbarung zustimmen müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 06.01.11, Az. 24 U 6/10). 

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Schadensersatzansprüche verjähren erst nach offizieller Wohnungsübergabe

Dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an Mieträumen erst ab ordnungsgemäßer Übergabe innerhalb von 6 Monaten verjähren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden in den Mieträumen. Anfang Juli 2007 hatte der Mieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Er hatte dem Vermieter bereits angeboten, die Wohnung zurückzugeben. Als der Vermieter dies ablehnte, warf der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Erst Anfang Oktober 2007 führten Vermieter und Mieter dann eine offizielle Wohnungsübergabe durch. Im März 2008 beantragte der Vermieter schließlich einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter, mit dem er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung einforderte. Der Mieter berief sich auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Der BGH entschied, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält. Eine Rückgabe setzt grundsätzlich voraus, dass ein Vermieter uneingeschränkt in der Lage ist, das Vorhandensein von Schäden zu prüfen. Die bloße Beendigung eines Mietverhältnisses leitet den Beginn der kurzen Verjährung noch nicht ein. Im entschiedenen Rechtsstreit hat die Verjährung erst Anfang Oktober 2007 begonnen, denn der Vermieter hatte die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten; und nicht bereits zuvor durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurück zu nehmen. Da Vermieter und Mieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt hatten, konnte der Mieter sich nicht darauf berufen, die streitgegenständliche Mietwohnung bereits zuvor übergeben zu haben (BGH, Urteil v. 12.10.11, AZ. VIII ZR 8/11).

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

BGH: Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen

Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.

Hintergrund

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Wohnungen, dass dieser die Anbringung duldet.

Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, u. a. „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Der Mieter weigert sich, die Maßnahme zu dulden, weil diese in der Ankündigung nicht hinreichend beschrieben sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Der Mieter muss die Maßnahme dulden.

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, wie die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung dem Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, ermöglicht, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10)

(C) haufe.de/immobilien