Vermieter ist bei fortlaufend unpünktlicher Zahlung der Miete zur Kündigung berechtigt

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst ein interessantes Urteil zum Kündigungsrecht des Vermieters bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung des Mieters gefällt.

Obwohl im Mietvertrag festgelegt war, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats entrichtet zu sein habe, überwies eine Mietpartei seit Mai 2007 die Miete stets erst zur Mitte des Monats oder später. Auch zwei Abmahnungen des Vermieters im Oktober und November 2011 hatten keine Verbesserung der Zahlungsmoral zur Folge. Nach mehreren Kündigungen des Mietverhältnisses reagierte der Vermieter schließlich mit Räumungsklage. Da die Kaution den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg, forderten Mieter im Zuge des Verfahrens die Rückzahlung eines Teils der geleisteten Kaution. Der Vermieter berief sich dagegen auf Verjährung.

Das BGH entschied nun zu Gunsten des Vermieters. Die Kündigung nach § 543 BGB war rechtens, da die andauernde und trotz Abmahnungen durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine erhebliche Pflichtverletzung bedeutet. Wir erinnern uns: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, d.h., wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt übrigens auch dann vor, wenn dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, etwa, weil er irrtümlich davon ausgeht, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.

Weiterhin interessant: Auch der Rückforderung eines Teils der Kaution durch den Mieter wurde nicht stattgegeben, da der Anspruch mit der Zahlung der überhöhten Kaution begann. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, dass den Mietern die Regelungen des § 551 BGB vertraut sein müssen. Der § 551 BGB regelt, dass die Kaution bei einem Mieverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 91/10)

BGH klärt wichtige Verjährungsfrage

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt.
Hintergrund
Ein Vermieter und seine ehemaligen Mieter streiten um die Erstattung von Kosten für Schönheitsreparaturen, die die Mieter ausgeführt hatten, ohne hierzu verpflichtet zu sein.
Die Mieter hatten eine Wohnung in Freiburg gemietet. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2006. Nach dem Mietvertrag mussten die Mieter nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen ausführen. Aufgrund dieser Klausel ließen die Mieter die Wohnung vor ihrem Auszug für 2.700 Euro renovieren. Erst später erfuhren sie, dass die Schönheitsreparaturklausel wegen des starren Fristenplans unwirksam ist und sie nicht hätten renovieren müssen.
Im Dezember 2009 reichten die Mieter Klage gegen den Vermieter auf Erstattung der Renovierungskosten ein. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt. Hier greife die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB, nach dem Erstattungsansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses verjähren.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Anspruch der Mieter ist verjährt.
Die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10)

(Quelle: Haufe.de)

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Haushaltsnahe Dienstleistungen: Kein Steuerabzug für Müllgebühren!

Die Müllabfuhr erbringt keine haushaltsnahen Dienstleistungen. Eine Steuerermäßigung aufgrund der Müllgebühren ist daher nicht möglich.

Hintergrund
Ein Ehepaar hat in der Einkommensteuererklärung 2008 beantragt, Müllgebühren in Höhe von ca. 200 Euro als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG abzuziehen. Die Eheleute meinen, Reinigungskosten der Wohnung seien als haushaltsnahe Dienstleistungsaufwendungen zu berücksichtigen, wenn hierfür ein Dienstleister in Anspruch genommen werde. Die Müllentsorgung sei mit der Wohnungsreinigung durch einen Dienstleister vergleichbar, für deren Kosten nach § 35a Abs. 2 EStG eine entsprechende Steuerermäßigung gewährt werde. Die Leistung finde in der Wohnung statt, weil der Müll aus der Wohnung entfernt werde.
Das Finanzamt lehnte einen Abzug der Müllgebühren ab.

Entscheidung
Das FG Köln entscheidet zu Lasten des Ehepaars.
Die Müllabfuhr erbringt keine haushaltsnahen Dienstleistungen. Die eigentliche Leistung der Müllabfuhr liegt in der Verarbeitung und Lagerung des Mülls. Diese Entsorgungsleistung wird nicht im Haushalt erbracht. Eine teilweise Begünstigung der Müllgebühren, soweit sie auf das räumlich dem Haushalt zuzurechnende Abholen des Mülls entfallen, lehnt das Gericht ebenfalls ab.
Das Gericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.
(FG Köln, Urteil v. 26.1.2011, 4 K 1483/10)

(gelesen bei Haufe.de Immobilien)

Bauherren winken Erleichterungen bei der Finanzierung

Die deutschen Banken blicken mit Sorge auf den 16. März. Dann legt die EU-Kommission einen Gesetzentwurf zur "verantwortungsvollen Vergabe von Hypothekarkrediten" vor. Das Regelwerk könnte die in Deutschland übliche festverzinsliche Hypothek in ihren Grundfesten erschüttern. 

Lesen Sie hier weiter: Handelsblatt.com

Doppelhaus für die Großfamilie in Lehrte-Steinwedel

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Immobilien Spezialist Andreas Niendieker

Mieter muss Wohnung nicht weiß übergeben!

Der Bundesgerichtshof hat die Mieterrechte gestärkt: Auch bei Auszug eines Mieters darf der Vermieter nicht verlangen, dass die Wohnung komplett weiß gestrichen ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil einen Vermieter in die Schranken gewiesen, der die Rückgabe einer Mietwohnung mit komplett weißen Wänden verlangt hatte. Die Forderung geht nach Ansicht der Richter zu weit. Für den Vermieter sei es allein entscheidend, dass er eine freiwerdende Wohnung rasch wieder vermieten kann, hieß es in dem am Dienstag in Karlsruhe veröffentlichten Beschluss. Für die Neuvermietung sei eine weiße Wohnung nicht erforderlich, „weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert“. Für den Mieter dagegen sei ein „gewisser Spielraum“ von hohem Interesse. Sein Recht auf eine farbliche Gestaltung nach seinen Vorstellungen wäre dann eingeschränkt, wenn er beim Auszug die Wohnung wieder weiß streichen müsste (Az: VIII ZR 198/10).

Der Deutsche Mieterbund begrüßte in Berlin die damit für beide Seiten geschaffene Rechtssicherheit. Schon bisher hatte der BGH entschieden, dass während der Mietzeit die Farbe der eigenen vier Wände allein Sache des Mieters ist. Erst für die Übergabe nach Ende der Mietzeit darf danach der Vermieter Vorgaben machen. Sind unzulässige Farbvorgaben in einem Formularmietvertrag enthalten, so muss der Mieter überhaupt nicht streichen.

mbe/AFP ( Focus.de)