Es muss nicht immer ein Neubau sein

Viele gebrauchte Immobilien finden ihre Liebhaber, aber: Vor dem Kauf müssen viele Punkte geklärt werden:

Bonn (Weltexpress) - Da ist ein junges Paar mit kleinem Kind, sie wollen sich ein Häuschen bauen, doch das notwendige Geld fehlt. Da ist der nächste Gedanke: Wir kaufen uns eine Gebrauchtimmobilie, zu Deutsch ein vielleicht nicht mehr so ganz junges Haus, das wir dann nach und nach um- und ausbauen. Also wird gesucht, die Liste der Angebote ist lang. Nun ist vieles zu überlegen, damit die Familie, auch wenn sie sich vergrößert, lange Zeit in diesem Haus glücklich werden kann.

Es muss nicht immer ein Neubau sein: Nach einer Umfrage von TNS Infratest gaben 2009 rund 70 Prozent aller Bau- und Kaufwilligen einer Gebrauchtimmobilie den Vorzug. Der Trend zum Eigenheim aus zweiter Hand hat gute Gründe: Der Kaufpreis ist oft spürbar günstiger als ein Neubau und der Einzug in die eigenen vier Wände geht deutlich schneller. Außerdem entfällt die oft schwierige Suche nach dem geeigneten Grundstück: Attraktive Immobilien aus zweiter Hand finden sich an fast jedem Standort. „Wer sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet, sieht auch gleich, was er kauft. Trotzdem gibt es hier manche Stolpersteine, über die sich die Käufer nicht gleich im Klaren sind.

So warnt Kathrin Mühe als Schwäbisch-Hall-Expertin in einer wichtigen Checkliste vor den Tücken und Fallen, mit denen man sich vertraut machen muss vor dem Kauf. So ist in erster Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zum Kindergarten, wo ist die nächste Schule, wo Linie die Lage des Hauses wichtig, was die Infrastruktur angeht: Nähe zu weiterführende Schulen und Bildungsstätten, welche Vereine gibt es, wer Sport liebt, sollte sich genau erkundigen. Sportfreunde informieren gerne.

Und dann die Bausubstanz: Für Laien ist das oft ein Brief mit sieben Siegeln. Wer jemanden kennt, der sich damit auskennt, ist gut beraten, nach seinem Rat zu fragen mit einer Besichtigung. Energiebilanz steht dann als nächstes auf dem Programm, also Heizungsanlage kontrollieren, sich die Heizungsrechnungen zeigen lassen, wie ist es möglich, durch nicht allzu hohe Kosten eine Wärmedämmung einzubauen? Man sollte Bausachverständige zur Prüfung der Bau-Substanz hinzuzuziehen. Seit Anfang 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Mit gutem Grund: Die Energiebilanz verrät viel über die Betriebskosten, die auf den Käufer zukommen.

Und ein Blick ins Grundbuch ist wichtig, um zu wissen, ob und wenn welche Bodenbelastungen vorhanden sind. War früher hier einmal ein Gewerbe mit Altlasten? Diese Frage sollte geklärt werden.

Wichtig ist auch ein Blick in den Bebauungsplan. Ist in der Nähe etwas Unschönes geplant? Kommen da vielleicht Hochhäuser hinter den Garten? Handelt es sich laut Bebauungsplan um ein reines Wohngebiet oder ist eine Mischnutzung geplant oder auch Gewerbeansiedlungen, die möglicherweise Lärm oder Geruchsbelästigungen mit sich bringen? Man muss möglicherweise auch mit Baulärm im nahen neuen Wohngebiet rechnen. Darum ist auch ein Besuch nicht nur an Werktagen, sondern auch an Sonn- und Feiertagen nötig. Und das, bevor gekauft wird.

Wie ist die Verkehrsanbindung mit Bus und/oder Bahn. Ist ein Flughafen in der Nähe, der mit vielen Tag- und Nachtflügen von sich hören lässt? Da hilft auch ein informatives Gespräch mit der Nachbarschaft. Überhaupt, um sich für viele Jahre wohlzufühlen, ist eine gute Nachbarschaft wichtig. Viel wichtiger, als manche glauben. Und dann: Wer um- oder anbauen will, sollte vor dem Kauf auch die notwendigen Maßnahmen für die Baugenehmigungen bei der Verwaltung überprüfen, damit schöne Haus-Träume nicht plötzlich platzen.

(C) Weltexpress

Wo Kaufen günstiger ist als Mieten

Günstige Kredite und niedrige Kaufpreise: Die Zeiten für Immobilienkäufer könnten kaum besser sein. 65 Städte im Standort-Check.

Ein Test in 65 deutschen Städten ergab: In 25 Kommunen verfügen Käufer nach 20 Jahren über ein höheres Nettovermögen als Mieter. Das gilt bei einer unterstellten Wertsteigerung von lediglich 0,5 Prozent pro Jahr. Berechnungen des VZ Vermögenszentrums in München zeigten, dass Käufer am Ende ein bis zu 164 800 Euro höheres Nettovermögen ihr Eigen nennen können.
Klettern die Immobilienpreise um 1,5 Prozent pro Jahr, rechnet sich das eigene Dach über dem Kopf in 51 Städten. Bei zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung sind Käufer sogar in 60 Städten im Vorteil.

Rechnung mit vielen Parametern
Um die Entscheidung zu erleichtern, ob ein Mieter rein rechnerisch den Kauf eigener vier Wände in Erwägung ziehen sollte, analysierte das VZ Vermögenszentrum die für Käufer und Mieter wichtigsten Parameter. Die Überlegung: Mieter investieren ihre Ersparnisse am Kapitalmarkt, erzielen Erträge und häufen Geldvermögen an. Ihre regelmäßigen Mietzahlungen machen aber auch den Vermieter reicher. Ein Käufer investiert sein Eigenkapital in Betongold und zahlt statt Mieten Zinsen und Tilgungen an die Bank. Mit jeder Tilgungsleistung entschuldet er sein Eigenheim und schafft sich Immobilienvermögen.

Für wen sich Kaufen oder Mieten lohnen, ergibt sich aus dem jeweiligen Endvermögen der Mieter und Käufer. Das VZ Vermögenszentrum rechnete über einen Zeitraum von 20 Jahren. Die Entscheidung hängt letztlich von der unterstellten Wertsteigerung der Eigentumswohnung ab. Erreicht sie nur 0,5 Prozent pro Jahr, ist in Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Erfurt, Frankfurt/Main, Gießen, Halle (Saale), Hannover, Hildesheim, Jena, Magdeburg, Mainz, Münster, Neuss, Oberhausen, Offenbach/Main, Oldenburg (Oldenburg), Passau, Rostock, Schwerin und Wiesbaden der Kauf vorteilhafter als die Miete. Bei 1,5 Prozent Wertzuwachs verheißt ein Immobilienerwerb dem Käufer in mehr als doppelt so vielen Städten ein höheres Endvermögen als dem Mieter.

In Bielefeld, Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Duisburg, Frankfurt/Main, Gießen, Hannover, Hildesheim, Mainz, Münster, Neuss, Oberhausen, Offenbach/Main, Oldenburg (Oldenburg), Passau und Wiesbaden rechnet sich der Kauf immer besser als die Miete. Überraschenderweise zählen zu den eindeutigen Kaufkandidaten durchgängig auch die Orte in Ostdeutschland. Aber Vorsicht: Dort dürfte selbst die konservativ angenommene Wertsteigerung von 0,5 Prozent pro Jahr kaum erzielbar sein.

Trotz vorteilhafter Rechnung gilt hier eher die grundsätzliche Botschaft: „Ohne Wertänderungserwartung – beispielsweise in Fortzugsregionen – sind Mieter häufig im Vorteil“, gibt Tobias Just von der Deutschen Bank Research zu bedenken. Potenzielle Investoren sollten den Zahlen also nicht blind vertrauen.

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Immobilien als Geldanlage am meisten geschätzt

Als Altersvorsorge stehen die eigenen vier Wände hoch im Kurs. Nach einer Umfrage schätzen vier von fünf Deutschen sie als die beste Vermögensanlage ein. Aktien werden deutlich schlechter bewertet.
Für 83 Prozent der Bundesbürger ist eine eigene Immobilie die stabilste Altersvorsorge, wie eine am Dienstag veröffentlichte Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Ipsos im Auftrag der Zeitschrift „Das Haus“ ergab. Auf dem zweiten Platz folgt mit 78 Prozent ein sicheres Guthaben wie ein Sparplan, ein Bausparvertrag oder Festgeld. Mehr als die Hälfte der Deutschen (53 Prozent) investiert den Angaben zufolge Vermögen in die eigene Bildung oder die Ausbildung von Kindern und Enkeln. Für 51 Prozent ist eine private Renten- und Lebensversicherung die beste Altersvorsorge.

Ein Ferienhaus oder eine Wohnung zum Vermieten schätzt knapp ein Drittel als Vermögensanlage. 28 Prozent der Bürger verlassen sich auf die gesetzliche Rentenversicherung. 26 Prozent setzen auf Gold oder Diamanten. 15 Prozent der Befragten sind Unternehmer und investieren in ihre Firma. Nur sieben Prozent sehen Aktien, Fonds und Optionen als sichere Geldanlage an. Jeder Elfte sieht grundsätzlich eine Vermögensanlage für später als nutzlos an, wie die Umfrage ergab.

(C) Focus Online

BGH: Wohnungseigentümer können Heizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern!

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen.

Hintergrund:
Die Mitglieder einer WEG hatten in einer Eigentümerversammlung am 26.8.2008 beschlossen, den Verteilungsschlüssel für die Heizkosten so zu ändern, dass diese ab 1.1.2009 zu 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach Wohnfläche abzurechnen sind.

Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann, sah ursprünglich eine Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche vor. 1999 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch zu verteilen.

Ein Eigentümer hat den Beschluss vom 26.8.2008, mit dem dies nun wieder geändert werden soll, angefochten.

Entscheidung:
Der BGH weist die Anfechtungsklage ab. Die Wohnungseigentümer konnten den Verteilerschlüssel für die Heizkosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern.

Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem gesetzlichen Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln.

Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1.7.2007 bereits bestanden haben.

Die Änderung des Verteilungsschlüssels entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, der nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen.

Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 Prozent begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 Prozent beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert, welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben. Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.

(BGH, Urteil v. 16.7.2010, V ZR 221/09, veröffentlicht am 16.8.2010)

Grundstücksverkäufer können auf Steuerrückzahlung hoffen

Immobilieneigentümer, die ab 1999 Veräußerungsgewinne versteuern mussten, obwohl ihre Immobilien bereits zuvor aus der bis dahin geltenden zweijährigen Spekulationsfrist heraus gefallen waren, können auf Steuerrückzahlungen hoffen. Grundlage ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts.

1999 wurde die Spekulationsfrist für private Grundstücksgeschäfts von 2 auf 10 Jahre angehoben. Die neue Frist galt erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 1999. Das Gesetz bezog auch solche Immobilien mit ein, bei denen die zweijährige Spekulationsfrist bereits ausgelaufen war.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte nun diesen Teil des Gesetzes für verfassungswidrig und nichtig (Beschluss v. 7.7.2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05). Der Gesetzgeber, so die Karlsruher Richter, hätte entweder alle Immobilien, bei denen die Spekulationsfrist bereits abgelaufen war, von der Neuregelung ausnehmen müssen. Oder aber er hätte bei solchen Immobilien nur Wertzuwächse besteuern dürfen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes am 31.3.1999 eingetreten waren.

Von der Entscheidung betroffen sind alle Verkäufe von Immobilien, in denen das Grundstück nach dem 31.12.1988 und vor dem 31.3.1997 angeschafft worden ist. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Frist für die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen von Immobilien war dann zwar die alte zweijährige Frist abgelaufen, nicht aber die neue 10-Jahres-Frist. In all diesen Fällen sollte die Möglichkeit eines Einspruchs gegen den Einkommenssteuerbescheid geprüft werden. Im Erfolgsfall kann sich eine Herabsetzung von bereits gezahlter Einkommenssteuer ergeben.

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes IVD, begrüßte den Karlsruher Richterspruch: „Das Bundesverfassungsgericht hat einem Ärgernis in der Steuerpolitik in Deutschland einen Riegel vorgeschoben. Gesetzliche Änderungen traten immer wieder auch rückwirkend in Kraft und haben dadurch Investoren verunsichert“.


Übersicht: Praktische Folgen der Entscheidung:
Grundstücksverkauf - Folgen aus der BVerfG-Entscheidung
bis Ende 1998: Hier gilt unverändert die 2-jährige Spekulationsfrist, die Entscheidung hat keine Auswirkungen.

zwischen 1.1. und 31.3.1999

Hier sind zwei Fälle zu unterschieden:
1. Die 2-jährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen: Der realisierte Gewinn bleibt steuerfrei und ein Verlust dürfte insoweit nicht mehr mit Spekulationsgewinnen verrechenbar sein.
2. Die 2-jährige Spekulationsfrist war noch nicht abgelaufen: Es bleibt dabei, dass das Geschäft § 23 EStG unterliegt und Verluste mit anderen Spekulationsgewinnen verrechenbar sind.

zwischen 1.4.1999 und 31.3.2009:

Hier sind drei Fälle zu unterschieden:
1. Die 2-jährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen und es liegt ein Gewinn vor: Der realisierte Gewinn bleibt insoweit steuerfrei, als er auf Wertzuwächse bis zum 31.3.1999 entfällt. Insoweit muss eine zeitliche Zuordnung in steuerfreie und steuerpflichtige Gewinnanteile erfolgen.
2. Die 2-jährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen und es liegt ein Verlust vor. Das realisierte Minus dürfte insoweit nur zeitanteilig verrechenbar sein, soweit es in der Zeit vor dem 1.4.1999 entstanden ist. Dabei kann sich die Konstellation ergeben, dass auf den einen Zeitraum ein Gewinn und den anderen ein Verlust entfällt.
3. Die 2-jährige Spekulationsfrist war noch nicht abgelaufen: Es bleibt dabei, dass das Geschäft § 23 EStG unterliegt und Verluste mit anderen Spekulationsgewinnen verrechenbar sind.

ab dem 1.4.2009: Die 10-Jahres-Frist ist für alle Altfälle ausgelaufen, sodass sich keine Auswirkungen mehr ergeben.

Wichtig!

Eine Steuerfreistellung von Gewinnen in Altfällen ist aber nur möglich, wenn die entsprechenden Einkommensteuer- oder Feststellungsbescheide noch änderbar sind. Da die Bescheide trotz der anhängigen Verfahren zu diesem Punkt nicht vorläufig ergangen waren, gelingt das also nur in Fällen, die die Betroffenen über einen Rechtsbehelf ruhend gestellt hatten oder die aus anderen Gründen noch offen sind.

(C) Haufe.Immobilien

Immobilien wieder gefragt!

Auf eine hohe Rendite haben es viele Anleger derzeit nicht einmal abgesehen. Angesichts neuer Horrormeldungen zu Staatsverschuldung und Euro-Krise suchen viele vor allem nach einer sicheren Anlage, die gegen Wertverlust gefeit ist und vor Inflation schützt. Immobilien, lange als langweilig und altmodisch verschrien, gewinnen. 47 Prozent der Deutschen nennen „Sicherheit von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen“ als besonders wichtiges Argument für den Immobilienkauf, so das Ergebnis einer Allensbach-Umfrage.
Die Preise ziehen an. Nach Daten des Internet-Vermittlers Immobilienscout 24 vom April mussten Käufer für Neubauwohnungen 4,8 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Für Bestandswohnungen mussten sie 1,7 Prozent mehr hinblättern – im Durchschnitt. In begehrten Lagen waren die Zuwächse deutlich höher.
Der Trend hält an. „2010 und 2011 werden verstärkt eigenkapitalstarke Anleger Immobilien kaufen. Die Sorge vor schleichender Geldentwertung führt risikoscheue Investoren zurück zur Immobilie“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienmarktanalyse bei der Deutschen Bank. Es wird aber weiter wenig gebaut: Laut Bauprognose der Analysegruppe Euroconstruct entstehen in Deutschland 2010 pro 1000 Einwohner nur 1,7 neue Wohnungen, Deutschland liegt damit, wie in jedem Jahr seit 2005, unter 19 europäischen Staaten auf dem letzten Platz. Viele Immobilienbesitzer trennen sich derzeit nicht von Haus oder Wohnung. Auch ihnen sind Steine lieber als Geld. Deshalb trifft steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot – die Preise steigen.

Eigenkapitalstarke Anleger kaufen Immobilien

Selbst wer das Geld für eine Wohnung nicht auf der hohen Kante hat, sollte über einen Kauf nachdenken: Baukredite mit zehnjähriger Laufzeit gibt es schon für 3,8 Prozent Zins. So günstig war Baugeld in den vergangenen Jahrzehnten nur ein Mal – für kurze Zeit im Herbst 2005.
In die Zukunft schauen kann niemand – es ist möglich, dass Zinsen und Preissteigerungsraten noch lange unten bleiben, dass den Volkswirtschaften durch rigide staatliche Sparprogramme, wie sie gerade Griechenland aufoktroyiert wurden, neue Wachstumseinbrüche und womöglich deflationäre Schocks, also sinkende Preise, drohen.
Dennoch sprechen gewichtige Argumente für künftig steigende Inflationsraten. Inflation könnte die Schulden der Staaten entwerten und die Haushalte entlasten – zumindest so lange, bis die Regierungen bei gestiegener Inflation für neue Schuldpapiere Investoren wieder deutlich höhere Zinsen zahlen müssten.

Kommt die Inflation?

Gelddrucken ist für die hoch verschuldeten Staaten eine verlockende Option für einen Ausweg aus der Schuldenkrise. Wenn Zentralbanken Staatsanleihen aufkaufen, hat dies denselben Effekt, als wenn sie Geldscheine mit dem Hubschrauber abwerfen würden. Aktuell wird aber noch sehr viel neu geschöpftes Geld im Bankensystem gehortet. Unternehmen haben in der Krise ihre Kapazitäten stark zurückgefahren. Sobald die Konjunktur weiter anzieht und Banken mehr Kredite vergeben, würden schon kleine Nachfragezuwächse auf knappe Kapazitäten stoßen. Knappheit aber ermöglicht Preissteigerungen – Inflation.
Für private Schuldner mit Festzins-Kreditverträgen ist Inflation gut: Wenn die Preise steigen, ziehen mit etwas Verzögerung auch die Einkommen an, zum Beispiel Löhne und Zinseinkünfte. Der aufgenommene Kredit hingegen behält seinen nominalen Wert, zum Beispiel 100 000 Euro, verliert aber real, das heißt an seiner Kaufkraft gemessen, kräftig an Wert. Im Idealfall muss ein Schuldner dann Jahr für Jahr einen immer geringeren Anteil seines Einkommens aufwenden, um den Kredit abzuzahlen.
Papiergeld verliert an Wert, bei Haus oder Wohnung aber bleibt ein Stein auf dem anderen. Selbstnutzern, die nur auf den richtigen Moment für den Immobilienkauf warten, bieten sich deshalb jetzt interessante Chancen. Für Vermieter in spe und Anleger, die es auch auf einen Wertzuwachs beim Weiterverkauf abgesehen haben, ist die Gelegenheit ebenfalls günstig, allein schon der rekordverdächtig niedrigen Zinsen wegen. Noch stärker als Selbstnutzer, die naturgemäß regional suchen, müssen sie aber darauf achten, dass sie eine Immobilie mit Zukunftspotenzial kaufen. Nur in günstigen Lagen und bei gefragter Ausstattung sind die Aussichten auf steigende Mieten und Immobilienpreise gut.

(C) Wirtschaftswoche

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