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Mittwoch, 7. Dezember 2011

Das Ende des Hauptmietvertrags beendet nicht zugleich den Untermietvertrag


Dass die Beendigung eines Hauptmietvertrags ein Untermietverhältnis unberührt lässt, entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Januar 2011.

Ein Vermieter hatte eine Wohnung an einen Mieter vermietet, der diese wiederum mit Zustimmung des Vermieters an mehrere Untermieter weitervermietete. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war vereinbart worden, dass die vom Mieter geschlossenen Untermietverhältnisse mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den Hauptvermieter übergehen sollten. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses weigerten sich die Untermieter jedoch, die Miete an den Hauptvermieter zu zahlen. Der Hauptvermieter klagte daraufhin auf Feststellung, dass die Untermietverhältnisse auf ihn übergegangen seien.

Ohne Erfolg. Ein Wechsel eines Vertragspartners ist nur dann möglich, wenn alle Beteiligten daran mitwirken. Da der Hauptvermieter keine vertragliche Beziehung zu den Untermietern hatte, war die Beendigung des Hauptmietverhältnisses ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse. Die mit dem Mieter getroffene Vereinbarung zur Überleitung der Untermietverhältnisse stellte einen unwirksamen Vertrag zu Lasten Dritter dar. Alle Untermieter hätten dieser Vereinbarung zustimmen müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 06.01.11, Az. 24 U 6/10). 
Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de


Freitag, 2. Dezember 2011

Schadensersatzansprüche verjähren erst nach offizieller Wohnungsübergabe

Dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an Mieträumen erst ab ordnungsgemäßer Übergabe innerhalb von 6 Monaten verjähren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden in den Mieträumen. Anfang Juli 2007 hatte der Mieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Er hatte dem Vermieter bereits angeboten, die Wohnung zurückzugeben. Als der Vermieter dies ablehnte, warf der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Erst Anfang Oktober 2007 führten Vermieter und Mieter dann eine offizielle Wohnungsübergabe durch. Im März 2008 beantragte der Vermieter schließlich einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter, mit dem er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung einforderte. Der Mieter berief sich auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Der BGH entschied, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält. Eine Rückgabe setzt grundsätzlich voraus, dass ein Vermieter uneingeschränkt in der Lage ist, das Vorhandensein von Schäden zu prüfen. Die bloße Beendigung eines Mietverhältnisses leitet den Beginn der kurzen Verjährung noch nicht ein. Im entschiedenen Rechtsstreit hat die Verjährung erst Anfang Oktober 2007 begonnen, denn der Vermieter hatte die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten; und nicht bereits zuvor durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurück zu nehmen. Da Vermieter und Mieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt hatten, konnte der Mieter sich nicht darauf berufen, die streitgegenständliche Mietwohnung bereits zuvor übergeben zu haben (BGH, Urteil v. 12.10.11, AZ. VIII ZR 8/11).
Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de